房產糾紛案例
第一部分：案例簡述
原告與被告北京匯金房地產開發有限公司（匯金公司）商品房預售合同糾紛一案，依法適用簡易程序，公開開庭審理。北京京云律師事務所任海峰律師，在本案的一審和二審中為原告的訴訟代理人。本案經過一審和二審，已經終結審理。原告均獲得勝訴，法院判決延期交房的開發商承擔違約責任！下面我們了解一下這個案子。詳情請查閱判決書：（2019）京0111民初7903號，（2019）京02民終8933號
一、《合同法》第60條
【嚴格履行與誠實信用】當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
二、《合同法》第114條
【違約金】當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
三、《民事訴訟法》第253條
被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
四、《合同法》第107條
【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
五、《民事訴訟法》第170條
第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理。原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定。
一、原告的法律意見
1、原告訴訟請求
（1）判令被告向原告支付自2018年9月1日至實際交付房屋時的逾期交房違約金。
（2）訴訟費用由被告承擔。
2、事實理由和一審二審判決結果
京云房產律師團了解到，2016年8月22日，原、被告簽訂《北京市商品房預售合同（住宅類）》，約定由原告購買位于北京市房山區竇店鎮竇店村燕都科學城世界名園一期的一套房屋，被告應該于2016年12月31日前向原告交付房屋。后原告按照合同約定向被告支付了購房款，但涉案房屋因未能通過主管部門的驗收，被告至今未能向原告交付涉案房屋。原告認為被告延期交房的行為已經構成違約，于2018年向北京市房山區人民法院提起訴訟，要求匯金公司支付直至符合交房條件之日止的逾期交房違約金。房山法院認為交房時間尚不確定，所以逾期交房的違約金計算至2018年8月31日，此后的逾期交房違約金問題雙方可以另行解決，并判決匯金公司于判決生效后10日內支付原告逾期交房違約金XX元。匯金公司不服一審判決提出上訴。二審判決維持原判。現匯金公司仍未向原告支付房屋，原告特起訴。
二、被告的法律意見
不同意原告的訴訟請求。雙方就本案所涉及的房屋已由法院處理過，被告已經承擔相應的違約責任。不應當重復承擔違約責任。原、被告之間簽訂的合同是雙方真實意思表示，雙方應當按照合同約定的條款執行，被告未能如期交房應當按照合同約定承擔違約責任。不應當按照原告要求的數額加重被告的責任。被告未按時交房并不是因被告惡意造成，而是由于政府行政審批程序的變更導致，不能歸責于被告，故請求法院駁回原告的訴訟請求。
三、法官的法律意見和判決結果
1、法院意見
原告與被告簽訂的預售合同為雙方真實意思的表示，且不違法法律、行政法規的強制性規定，應為有效。雙方均應按照合同約定和法律規定，全面適當的行使權利和履行義務。預售合同約定，被告應當在2016年12月31日前向原告交付符合合同約定和法律規定的房屋，被告未按期交付房屋且未提供證據證明存在合同約定和法律規定的免責事由，被告的行為構成違約，應當承擔違約責任。對于逾期交房，預售合同約定了違約金責任，并對違約金的計算標準等事項做了明確的約定。原告主張逾期交房違約金標準定的過低，不足以彌補損失，要求增加違約金數額。原告沒有提供相關證據證明其實際損失情況。本法院結合同地段同類房屋的租金標準等因素，綜合考慮原告的違約金損失，對逾期交房違約金予以調整。由于目前具體交房時間仍不確定，所以本案逾期交房違約金計算至2019年2月28日，此后的逾期交房違約金問題雙方可以另行解決。
2、判決結果
（1）被告北京匯金公司于本判決生效之日起十日內向原告給付逾期交房違約金13789.44元。
（2）駁回原告的其他訴訟請求。如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當按照《民事訴訟法》第253條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
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