西安海倫國際小區(qū)該如何維權(quán)商品房逾期辦證？
2021-10-29 閱讀：98
文章指南:
最近，一位網(wǎng)友咨詢說，西安海倫國際社區(qū)的房屋已經(jīng)有6年了，到目前為止業(yè)主還拿不到房產(chǎn)證。期間，開發(fā)商和相關管理部門也多次組織承諾進行限時辦理但依然無果。那么，商品房逾期辦證如何通過法律途徑維護自己的權(quán)益，業(yè)主如何維權(quán),以下詳細內(nèi)容供業(yè)主介紹。
開發(fā)商多次書面承諾辦理房產(chǎn)證均未兌現(xiàn)
網(wǎng)友高女士稱她所住的西安海倫成為國際服務小區(qū)從2013年開始研究陸續(xù)交房，至今對于業(yè)主們沒有可以拿到房產(chǎn)證。多次找到開發(fā)商協(xié)商，雖然得到過多次書面承諾辦理房產(chǎn)證，但是一直沒有兌現(xiàn) 。
相關管理部門4次承諾的辦證工作時間均未兌現(xiàn)
與開發(fā)商就辦證問題多次溝通無果后，業(yè)主向有關政府部門求助，雁塔區(qū)有關部門回應了四次，表示會在二○一六年七月、二○一八年六月、二○一九年七月及二○一九年十月三十日前完成認證工作，但至今仍未落實。
老百姓花幾十萬甚至上百萬買套房，結(jié)果卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，以至于可以買賣房屋、孩子教育入學等都受到影響極大發(fā)展限制，自己就是花錢買的房子，確沒有一個權(quán)利以及憑證數(shù)據(jù)證明它屬于我們自己，這真是一件讓人糟心的事情。那么，一旦遇到這樣的問題，購房者應該怎么辦？今天北京云房地產(chǎn)律師將為您全面分析這一問題。
為什么一定要自己拿到房產(chǎn)證？
許多人簡單地把它理解為一種權(quán)利證書，用來證明房子是他們自己的正義，忽略了財產(chǎn)證書的許多功能。那么沒有房產(chǎn)證到底有啥用呢？房產(chǎn)證至少有七個功能，你必須了解。
1、房產(chǎn)證是房產(chǎn)的買賣、交換、租賃和抵押時出具的重要影響法律體系文件。沒有好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進行買賣交易。任何一個房產(chǎn)市場交易管理行為的第一個步驟方法就是為了驗證房產(chǎn)證的真實和有效性，可以通過這樣說，房產(chǎn)證是一切買賣交易的基礎法定文件。
2、沒有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)企業(yè)不能及時進行技術(shù)轉(zhuǎn)讓、贈與和繼承。在沒有可以拿到房產(chǎn)證或者之前，購房者還不能完全算是該房產(chǎn)的法律傳統(tǒng)意義上的擁有者。
3、房地產(chǎn)交易的置換和租賃形式不能進行，即使簽訂有關合同或協(xié)議將被視為無效，也不能受到法律保護。
4、在沒有可以拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)企業(yè)無法及時進行質(zhì)押、典當?shù)刃袨椤２荒芡ㄟ^房地產(chǎn)質(zhì)押、典當獲得貸款或者承擔其他民事責任。
5、在該房產(chǎn)企業(yè)所處城市土地被征用或房屋被拆遷時無法按國家經(jīng)濟政策及相關拆遷法律法規(guī)可以獲得拆遷補償。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，因為沒有產(chǎn)權(quán)證問題。
6、在沒有自己拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)的所有權(quán)仍然需要屬于我們開發(fā)商，如果企業(yè)開發(fā)商之間存在將房產(chǎn)進行抵押借貸的行為或因債務管理問題被強制執(zhí)行時，該房產(chǎn)公司可以被債權(quán)人（如銀行）依法拍賣還貸。
7、土地使用期滿不申請繼續(xù)使用的。
房產(chǎn)證久拖不決業(yè)主如何維權(quán)？
由于買方一直在與開發(fā)商就認證問題進行談判，業(yè)主權(quán)利保護網(wǎng)絡根據(jù)多年處理各類商品房逾期辦證糾紛的經(jīng)驗，為大多數(shù)業(yè)主提供了兩個切實有效的法律權(quán)利保護方案:
1、督促開發(fā)商辦證，并要求開發(fā)商支付逾期辦證的違約金
針對房產(chǎn)證辦理久拖不決的情況，購房者應該進行主動出擊，積極參與維權(quán)，切勿消極等待，如果通過協(xié)商不成，集體企業(yè)委托律師走法律發(fā)展途徑是最好的辦法。我們會基于業(yè)主和開發(fā)商通過簽訂的《商品房進行買賣雙方合同》起訴開發(fā)商要求其履行為以及業(yè)主可以辦理房產(chǎn)證的義務，并支付平臺逾期辦證的違約金。如果企業(yè)合同中約定的違約金或者過低，我們還可以通過依法向人民法院進行申請調(diào)高違約金的標準。
2、退房，主張開發(fā)商的違約責任
購房者還可以通過基于企業(yè)合同約定或者相關法律制度規(guī)定起訴開發(fā)商要求學生解除買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》即退房。并要求發(fā)展商退還購房本息、維修費、契稅、貸款押金等費用。
逾期辦證的違約金以及如何進行確定？
房屋不同于普通商品，房屋產(chǎn)權(quán)證涉及的利益較多，一旦開發(fā)商拖延向購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，就會使購房者對房屋的權(quán)利受到嚴重限制，侵犯了購房者的利益，因此此時無論是依法還是按照合同協(xié)議，購房者都可以向開發(fā)商要求賠償。關于違約金數(shù)額的確定需要我們?yōu)榇蠹疫M行總結(jié)了如下工作要點。
1.關于逾期辦證違約金或損失賠償?shù)臅r間計算起點問題 根據(jù)《商品房買賣雙方合同以及司法解釋》第十八條第一款之規(guī)定，逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠嬎阋粋€起點，應當可以首先需要遵從合同沒有約定。合同沒有約定的，按照房屋建成與否確定計算起點。如果房屋尚未完工，從房屋交付使用之日起計90天; 如果房屋已經(jīng)完工，從合同簽訂之日起計90天。司法社會實踐中，對該條文的理解能力一般企業(yè)不存在爭議。
2、可能存在的無效格式條款
合同中可能存在為了重復使用而預先擬定的無效格式條款。如果開發(fā)商在購房合同協(xié)議中“逾期支付物業(yè)證0.1% 的 liquidated damage”。”則開發(fā)商的違約風險責任公司并不會隨違約時間的長短、違約給對方企業(yè)造成經(jīng)濟損失大小和履行社會義務與否發(fā)生發(fā)展變化，該條款我們不能沒有起到督促開發(fā)商盡快履行辦證義務的作用，也未能充分體現(xiàn)出違約行為責任應有的補償性和懲罰性。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十條的規(guī)定:”格式條款有本法第五十二條、第五十三條規(guī)定情形的，或者一方提出格式條款免除責任、加重對方責任或者排除對方主要權(quán)利的，格式條款無效”，該條款視為格式條款無效。
3、違約金標準過低可向法院申請調(diào)高
如果購房合同約定的違約金明顯過低，根據(jù)《中華民族人民共和國合同法》第 114 條規(guī)定，當事人可以發(fā)展要求中國人民法院工作進行分析調(diào)整。最高人民法院關于審理商品房銷售合同糾紛法律若干問題的解釋的第十六條規(guī)定，當事人以違約的約定罰款低于造成的損失為由，申請增加賠償 liquidated damage，數(shù)額按照違約造成的損失確定。第十八條第二款：“合同沒有約 定違約金或者經(jīng)濟損失數(shù)額難以通過確定的，可以直接按照已付購房款總額，參照中國社會人民對于銀行管理規(guī)定的金融服務機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準成本計算。
為什么我們必須使用法律手段來維護我們的權(quán)利？
在我們自己之前的工作生活中經(jīng)常會預見這樣的情況，業(yè)主自行組建了一個幾百人的維權(quán)大群，各路業(yè)主在這個群里發(fā)表重要觀點，但是他們始終難以發(fā)展形成一種統(tǒng)一管理意見。有的企業(yè)業(yè)主建議和開發(fā)商可以繼續(xù)進行協(xié)商，但多次通過協(xié)商過后，房產(chǎn)證就是辦不下來，違約金也一直談不攏；有的業(yè)主提供建議走信訪，獲得的答復通常是，你們能夠反映的問題研究不屬于信訪受理范圍，建議走訴訟工作程序；有的業(yè)主提出建議找媒體報導，但沒有能力達到一石激起千層浪的效果，問題我們還是學生無從解決；還有些極端的業(yè)主管理建議，建議到政府門前去坐一坐、給官員寫信、一起去北京信息等等，這些數(shù)據(jù)都是他們無法有效解決這個問題的。
律師能夠進行理解各位業(yè)主的做法和心情，非常佩服各位業(yè)主能夠更加團結(jié)發(fā)展起來維權(quán)的魄力和決心，但無數(shù)的例子可以讓我們覺得只有一個團結(jié)起來依法維權(quán)才是有效解決這些問題效能最高的辦法。集體的力量是強大的，但若不能進行統(tǒng)一管理思想，選擇一個正確的道路，這樣的集體就容易出現(xiàn)瓦解。
業(yè)主們要做是將懸而未決的爭議提交中國人民對于法院，業(yè)主如何維權(quán),聘請律師，和律所簽合同，每人出一份工作授權(quán)委托書，每人出一點維權(quán)提供資金，就會有最專業(yè)知識的人都是為了提高你們的利益兢兢業(yè)業(yè)地四處奔走，努力可以做到業(yè)主經(jīng)濟利益價值最大化，使得我們每一項主張都于法有據(jù)，合情合理。
在所有訴求合理的情況下，法院會依法判決開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，會判決開發(fā)商支付合理的逾期辦證違約金。商品房逾期辦證,業(yè)主們最終拿到的是人民法院蓋章的，具備可執(zhí)行保障的法院的判決書。國家強制力的保障勝過無數(shù)的爭吵推諉，口舌之爭。
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