房屋拆遷案例
未取得規劃許可證自建房屋，出租后法院判決租賃合同無效，承租人還用支付租金嗎？北京京云律師事務所王興華律師，在北京衛視《法治進行時》為您解答。
1998年，趙先生與某鎮村委會簽訂合同，承包了該鎮某水庫旁8000畝山林，自建旅游山莊，承包期限50年。2007年，趙先生在某鎮村委會的見證下，將旅游山莊轉讓給李女士，雙方簽訂轉讓合同，轉讓期限為41年。2019年，李女士在旅游山莊建設部分房屋，出租給吳女士，雙方簽訂租賃合同，租賃期限3年。
然而時運不濟，趕上了疫情，吳女士承租房屋后，開了一處農家樂，結果因經營不善，無力支付李女士租金。李女士多次催要無果后將吳女士起訴至法院，要求解除《房屋出租合同》，要求李女士清償租金、水電費等各項費用，并承擔違約責任。而吳女士稱，因為李女士出租給自己的房子未取得建設工程規劃許可證，租賃合同根本就無效，那么，如果這種自建房屋沒有手續，能出租嗎？
王興華律師表示
一、房子未取得建設工程規劃許可證，租賃合同無效。
根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，李女士在未取得建設工程規劃許可證的情況下，在自己租賃的旅游山莊上建設房屋租賃給吳女士，法院審理后判決雙方簽訂的《房屋出租合同》無效。
二、租賃合同無效后，承租方就可以不支付費用了嗎？
答案是否定的。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款規定：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。因此，雖然案涉租賃合同無效，由于吳女士實際使用了李女士旅游山莊內的房屋，其仍應依雙方約定租金標準向李女士支付占有使用費，另吳女士在經營過程中，產生的有關水電等經營費用本應由其自行承擔。
需要注意的是，房屋租賃合同無效，是無法以無效合同中約定的違約金條款來主張違約金的。因此李女士可以找吳女士要占有使用費，但是不能要違約金。在農村租了地之后自建度假村、農家樂、旅游山莊，然后出租給他人運營的情況很多，如果牽扯到拆遷，問題會更加復雜，建議咨詢專業人士。
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