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開發(fā)商遲遲沒提供辦理房產(chǎn)證的手續(xù)，可以要求支付逾期辦證違約金嗎？
開發(fā)商遲遲沒提供辦理房產(chǎn)證的手續(xù)，可以要求支付逾期辦證違約金嗎？
2023-08-02   閱讀：804   京云律師
  開發(fā)商已經(jīng)向購房者交付房屋，但遲遲沒有將辦理權(quán)屬登記的材料報給房地產(chǎn)主管部門備案，導(dǎo)致購房者無法辦理房產(chǎn)證。購房者可以要求支付逾期辦證違約金嗎？通過一起案例，共同了解相關(guān)法律問題。

 

案情簡介

      2015年9月1日，原告劉某與A公司簽訂《商品房買賣合同》，購買A公司開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)一套預(yù)售商品房，合同約定：A公司在該商品房交付后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報房地產(chǎn)主管部門備案，由劉某自行向房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；如因A公司的責(zé)任，劉某在該商品房交付后720日內(nèi)未能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，A公司按已付房價款的每日萬分之一向劉某支付違約金。

開發(fā)商遲遲沒提供辦理房產(chǎn)證的手續(xù)，可以要求支付逾期辦證違約金嗎？

合同簽訂后，劉某向A公司支付購房款511623.92元。A公司于2019年5月1日向劉某交付了所購房屋。但直到2023年6月9日，A公司才向劉某送達(dá)授權(quán)委托書，劉某可辦理涉案房產(chǎn)證。故劉某將A公司訴至法院，要求其按合同約定賠付辦證違約金。

 

      A公司稱，對原告所述的延期交房事實(shí)無異議，認(rèn)可根據(jù)合同約定的原告已付房款的1%支付逾期辦證違約金。但其對違約金計算時間有異議，其已于2023年2月8日將原告辦理產(chǎn)權(quán)登記所需資料告知房地產(chǎn)主管部門備案，原告可自行辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

 

法院審理

      法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某與A公司簽訂的商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。

 

      關(guān)于A公司稱其于2023年2月8日將原告辦理產(chǎn)權(quán)登記所需資料告知房地產(chǎn)主管部門備案，經(jīng)法院向濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心調(diào)查，濟(jì)南市不動產(chǎn)登記中心未收到上述材料。按照合同約定，A公司應(yīng)于收房360日內(nèi)前將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但因A公司原因未成功備案，致使劉某2023年6月9日才能辦理涉案房屋房產(chǎn)證。

 

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。”劉某要求A公司按照日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期辦證違約金的主張未超過上述法律規(guī)定，法院予以支持。

 

      因A公司于2019年5月1日向劉某交付案涉商品房，故計算逾期辦證違約金的起算點(diǎn)應(yīng)自2019年5月2日后計算720日，即2021年4月21日為合同約定計算A公司應(yīng)支付劉某逾期辦證違約金的起算點(diǎn)。因劉某認(rèn)可2023年6月9日即可辦理權(quán)屬登記，故違約金應(yīng)計算至2023年6月9日。經(jīng)核算，2021年4月21日至2023年6月9日，為680天，以購房款511623.92元為基數(shù)，按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算，最終法院依法判決A公司向劉某支付逾期辦證違約金39906.6元。該判決現(xiàn)已生效。

 

法官說法

      根據(jù)意思自治原則，商品房買賣合同當(dāng)事人之間對買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書期限有明確約定的，法院直接依據(jù)當(dāng)事人的約定確定出賣人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。A公司與劉某簽訂的《商品房買賣合同》中對逾期辦證違約金進(jìn)行了約定，《商品房買賣合同司法解釋》第十四條規(guī)定逾期辦證出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但需要注意的是逾期辦證的原因需歸責(zé)于開發(fā)商而非購房者才可適用該條。

 

本案中，雖然被告提交了2023年2月8日向房地產(chǎn)主管部門備案的電子回執(zhí)，但經(jīng)法院調(diào)查不動產(chǎn)登記部門并未收到該備案材料，由此產(chǎn)生的后果不應(yīng)由買方承擔(dān)，故逾期辦證違約金應(yīng)計算至A公司實(shí)際向劉某送達(dá)授權(quán)委托書告知其可辦理涉案房產(chǎn)證之日止。不動產(chǎn)登記是確認(rèn)房屋權(quán)屬，行使不動產(chǎn)權(quán)利的重要環(huán)節(jié)。逾期辦證不僅影響了權(quán)利人對不動產(chǎn)的適用，更有可能帶來權(quán)利糾紛或權(quán)利瑕疵。在房屋買賣的過程中，要將不動產(chǎn)登記事項作為一項重要事務(wù)予以關(guān)注。出現(xiàn)逾期的情況，要及時采取通知、催告等方式督促開發(fā)商履行辦證或配合辦證的義務(wù)，同時還可以主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
 

 

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

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