房產糾紛案例
近日，有媒體報道，成都一樓盤疑似綠化面積不夠，交付前開發商組織工人在水泥地鋪草坪充數。新都區住建局回應，未收到開發商提交的綜合驗收申請，責令整改并約談開發商。
眾所周知，有些開發商，為了賣房子，會先建幾套樣板間，銷售人員拿著宣傳頁向購房者承諾，未來小區綠化面積足夠、配套設施完善、基礎服務良好，購房者禁不住銷售人的忽悠，簽訂了《商品房預售合同》，但是實際收房時，發現有諸多問題，比如當初承諾的大面積綠化帶嚴重縮水，實際戶型也與宣傳頁上不符，那么這種情況下，開發商算違約嗎？如果購房者要求退房，會有賠償嗎？
北京京云律師事務所律師表示：如房屋實際情況與合同約定不符，則開發商屬于違約，但具體能否退房以及如何賠償，需要依照合同約定以及實際損失的情況確定。
首先，商品房實際戶型、小區綠化面積與合同約定不符的，構成違約。根據《民法典》相關規定，當事人應按約定全面履行自己的義務，一方不履行或履行合同義務不符合約定的，應承擔采取補救措施、賠償損失等違約責任。因此，如果《商品房預售合同》對于戶型朝向、小區綠化面積有明確約定的，開發商應按約定履行合同義務。
其次，如果預售合同中對于解除合同及違約責任有明確約定，可按合同約定處理。若無明確約定，則只能法定解除合同。根據《民法典》第五百六十三條的規定，當事人一方有違約行為致使無法實現合同目的，另一方可以解除合同。這里需要購房者證明該房屋的交付確實不能實現自己的購房目的，方可解除。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
商品房對每一個消費者來說都可能要花費一輩子積蓄，因此購買時要格外慎重。作為購房者，要注意甄別商品房銷售廣告的內容，特別是預售類商品房，對于開發商承諾的配套設施等重要內容，可事先向當地規劃部門咨詢核實，有條件的可以到樓盤現場實地探勘、了解，并要求將相關內容明確到購房合同或補充協議上。
同時，注意保留廣告宣傳冊、小區規劃圖等宣傳資料，以免收樓時與宣傳情況不符維權難。賣房人在銷售商品房時，要堅持誠實信用原則，不作誤導性、夸大性的前期宣傳，在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務，讓購房者全面準確了解所購買房屋的真實架構、戶型等信息，而不能利用自身專業優勢地位，進行片面引導。
在現實生活中，開發商要謹慎發布銷售廣告和宣傳資料，對于戶型、水電煤氣、對購房者訂立合同目的及價格有重大影響的相關配套設施等的描述，均可能構成商品房買賣合同的條款，若與實際交付條件不符，均可能構成違約，可追究賣方的違約責任。
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