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隨著我國(guó)城市化的發(fā)展，越來(lái)越多的人住進(jìn)城市，住進(jìn)小區(qū)，由物業(yè)公司提供日常的建筑物及水電線路管道等設(shè)備的維護(hù)、小區(qū)綠化、垃圾清運(yùn)等服務(wù)，那么住所地在小區(qū)內(nèi)的企業(yè)或法人，以未與物業(yè)公司簽訂合同及未享受物業(yè)服務(wù)為由，不繳納物業(yè)費(fèi)，應(yīng)如何認(rèn)定？近期，新疆維吾爾自治區(qū)庫(kù)爾勒市人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛。

某物業(yè)公司與房產(chǎn)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由該物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。某酒店住所地在該小區(qū)內(nèi)，其系該小區(qū)的物業(yè)使用人，其于2016年注冊(cè)營(yíng)業(yè)，使用的高層或帶電梯普通住宅，用于住宿、餐飲經(jīng)營(yíng)。物業(yè)公司與酒店未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，酒店認(rèn)為其沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)要求其繳納物業(yè)費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)，該物業(yè)公司將被告酒店訴至法院，要求其支付拖欠的物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)360284.42元。

法院審理認(rèn)為，房地產(chǎn)公司（建設(shè)單位）與物業(yè)公司（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合法有效，對(duì)業(yè)主（包括被告酒店）均具有約束力。被告酒店作為小區(qū)建筑物的組成部分，在原告物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，事實(shí)上與小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主共同享受了（物業(yè)公司對(duì)共用污水管道疏通、上下水管網(wǎng)、化糞池、電力線路維護(hù)等）公共區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司向被告酒店主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有事實(shí)依據(jù)。建筑物共有部分因物業(yè)服務(wù)而受益，業(yè)主作為權(quán)利人及受益人理應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的義務(wù)，向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)。

被告酒店以未享受物業(yè)服務(wù)為由抗辯不應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)費(fèi)，與法律規(guī)定相悖。被告酒店自行聘請(qǐng)人員對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行設(shè)備維護(hù)、保潔、通風(fēng)、照明、值守和秩序維護(hù)等工作，系針對(duì)其所擁有的建筑物專(zhuān)有部分，也是其行使所有權(quán)及自主經(jīng)營(yíng)權(quán)所必須支出的必要成本，與物業(yè)公司對(duì)建筑物共有部分進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)并不沖突。后法院遂判決被告酒店支付原告物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)。

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于一種集合權(quán)，包括對(duì)專(zhuān)有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，三種權(quán)利具有不可分離性。業(yè)主對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)是業(yè)主對(duì)共有部分享有共有權(quán)以及對(duì)共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)，決定著業(yè)主對(duì)共用部位與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)行使管理的權(quán)利，同時(shí)，對(duì)共有部分的管理負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。因此，本案中，被告不能以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同及未享受物業(yè)服務(wù)為由，不繳納物業(yè)費(fèi)。