河南房屋買賣糾紛_房屋延期交付一般怎么補(bǔ)償—— 小區(qū)建房拖延，合同一再改變，房款雖付，看房無(wú)期,業(yè)主怎么維權(quán)?
2021-11-10 閱讀：702
鶴壁是河南省政府管轄的城市，位于河南省北部，太行山東麓到華北平原的過渡地帶。鶴壁在中國(guó)對(duì)外開放的發(fā)展中也顯示出了積極的力量，特別是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，越來越多的人進(jìn)入了買家的行列。然而我們隨著新樓一座座的拔地而起，因?yàn)槲覈?guó)房屋所引起的糾紛也不斷地進(jìn)行增加，人民的合法權(quán)益受到開發(fā)商的侵害。
例如，河南鶴壁的一個(gè)住宅小區(qū)是由河南某建筑集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的。2009年，業(yè)主們一個(gè)接一個(gè)地交了首付款。協(xié)議的第一階段同意在2013年底前交出房子。然而，由于各種原因，建筑單位直到2013年才進(jìn)入工地施工，在2014年簽署正式合同時(shí)，業(yè)主承諾在2015年底之前付款，以便盡快搬進(jìn)自己的住房，全額付款在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付，但施工在2015年中期放緩，并開始停止。房子的主體工程已經(jīng)建成，但后續(xù)施工還沒有進(jìn)行，此時(shí)業(yè)主的血汗錢面臨著浪費(fèi)的狀態(tài)。
更讓我們所有人大跌眼鏡的是，在這次買房的過程中，有的企業(yè)業(yè)主簽訂了房屋進(jìn)行購(gòu)買服務(wù)合同，合同卻被開發(fā)商扣押，自己的手中只有通過收據(jù)，連合同管理都沒有的學(xué)生情況也是比比皆是。老百姓紛紛向開發(fā)商表示，但無(wú)濟(jì)于事，業(yè)主同樣來信來訪，但效果并不令人滿意。這種房屋購(gòu)買社會(huì)行為存在很多企業(yè)業(yè)主產(chǎn)生懷疑，為什么我們自己的權(quán)益就這么難去維護(hù)？開發(fā)商為什么不履行協(xié)議?很多企業(yè)業(yè)主陷入猶豫，甚至可以不知所措。
案件分析：
這種情況在房屋出售中很常見。從法律角度來看，這是一起房屋買賣糾紛。本案主要涉及兩個(gè)主體，一個(gè)是大量業(yè)主，另一個(gè)是開發(fā)商，這主要是看業(yè)主簽訂的合同的另一方，即我們可以確定單位的印章是主要的合同銷售方。
合同有兩種，既有口頭的協(xié)議，也有一些書面的協(xié)議。本協(xié)議以雙方的自由意志為基礎(chǔ)，并符合雙方的意愿。協(xié)議對(duì)雙方均有約束力，如任何一方不履行協(xié)議，可被視為違約，便須依法承擔(dān)違約。
1、根據(jù)《合同法》第八條依法可以成立的合同，對(duì)當(dāng)事人之間具有中國(guó)法律制度約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同管理義務(wù)教育或者沒有履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者國(guó)家賠償經(jīng)濟(jì)損失等違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。根據(jù)合同法第九十四條，如果賣方延遲交付房屋，或者買方延遲支付購(gòu)買價(jià)款，并且在被要求履行義務(wù)后三個(gè)月內(nèi)未能履行義務(wù)，除非當(dāng)事各方另有約定，應(yīng)當(dāng)支持當(dāng)事一方提出的取消合同的請(qǐng)求。法律問題沒有明確規(guī)定企業(yè)或者當(dāng)事人之間沒有進(jìn)行約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方不主張的，自撤銷權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán); 逾期不行使的，停止行使撤銷權(quán)。
因此從當(dāng)前的情況分析來看，開發(fā)商既然和業(yè)主們簽訂了合作協(xié)議，就構(gòu)成了一個(gè)合同管理關(guān)系，業(yè)主可以按照相關(guān)協(xié)議進(jìn)行交付首付及購(gòu)房款，已經(jīng)依約履行了我們自己的義務(wù)，開發(fā)商推延交房日期本身就是違法合同約定，構(gòu)成違約。發(fā)包人應(yīng)當(dāng)依法向業(yè)主承擔(dān)一定的違約責(zé)任。如果協(xié)議中有違約的相關(guān)規(guī)定，發(fā)包人可以獲得相應(yīng)的違約金。
2、《最高人民對(duì)于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致企業(yè)商品房買賣合同主要目的就是不能為了實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法發(fā)展取得房屋的買受人可以通過請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償經(jīng)濟(jì)損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商業(yè)建筑物買賣合同訂立后，賣方將該建筑物抵押給第三人，未通知買方;
（二）商品房進(jìn)行買賣雙方合同可以訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房銷售合同，有下列情形之一，致使合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以要求退還已經(jīng)支付的房款、利息和賠償損失，也可以要求出賣人承擔(dān)不超過所購(gòu)房屋數(shù)額兩倍的賠償責(zé)任:
（一）故意隱瞞自己沒有發(fā)展取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者企業(yè)提供一個(gè)虛假商品房預(yù)售許可證明；
(二)故意隱瞞房屋已抵押的;
（三）故意進(jìn)行隱瞞所售房屋建筑已經(jīng)出賣給第三人利益或者為拆遷補(bǔ)償方式安置房屋的事實(shí)。
開發(fā)商秘密經(jīng)營(yíng)房屋銷售的案例很多，其中包括“一房?jī)射N”和“房屋抵押”。為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)商甚至抵押自己的房屋來籌集資金等等。無(wú)論是哪種行為問題都會(huì)影響造成企業(yè)業(yè)主利益的受損，因此我們對(duì)于購(gòu)買方的業(yè)主可以完全可依法管理維護(hù)國(guó)家自身的合法權(quán)益，例如解除勞動(dòng)合同返還已購(gòu)放款及銀行同期存款利息，或是依法獲得一些相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。據(jù)當(dāng)事人介紹，由于開發(fā)商為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，建房所需資金往往被開發(fā)商非法挪用，以及第三者非法轉(zhuǎn)售，導(dǎo)致項(xiàng)目完全停工，住宅開發(fā)處于癱瘓的邊緣。開發(fā)商的行為在法律上沒有其他任何一個(gè)依據(jù)，并且可以根據(jù)相關(guān)法律制度規(guī)定房屋的建設(shè)是有專項(xiàng)資金的不得進(jìn)行挪用，所以開發(fā)商違法犯罪行為顯而易見。
3,在河南省房屋買賣糾紛中也出現(xiàn)一種現(xiàn)象,在購(gòu)買的過程中,房地產(chǎn)合同不是在業(yè)主手中,即使買方,業(yè)主沒有購(gòu)買合同將支付給開發(fā)商,只有手中的“收據(jù)”,如何識(shí)別的收據(jù)嗎?
收據(jù)是企事業(yè)單位在中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)中使用的原始會(huì)計(jì)憑證，主要是指財(cái)政管理部門進(jìn)行印制的蓋有財(cái)政支持票據(jù)監(jiān)制章的的收付款憑證。該收據(jù)不僅包含付款的理由，而且還有確切的金額，以及收款人(蓋章或簽名)的購(gòu)買價(jià)格。
首先，收據(jù)是證據(jù)的一種，其能證明企業(yè)業(yè)主自己已經(jīng)交付了部分房屋購(gòu)房款。
其次，證明雙方是業(yè)主和開發(fā)商(收款人)以及雙方之間的合同關(guān)系。
最后，證明業(yè)主一方發(fā)展已經(jīng)履行了付款義務(wù)，業(yè)主之間沒有進(jìn)行違約事實(shí)，責(zé)任問題在于開發(fā)商。
因此，收條的作用也是不可缺少的，但由于沒有協(xié)議的規(guī)定可能不足以證明其他維權(quán)內(nèi)容的效力，這不僅需要有其他證據(jù)的證明，還需要專業(yè)的法律規(guī)定的支持。
證據(jù)能力方面，證據(jù)是進(jìn)行相關(guān)訴訟的關(guān)鍵，進(jìn)行分析訴訟就是在企業(yè)進(jìn)行研究證據(jù)的博弈，沒有一個(gè)證據(jù)就會(huì)發(fā)展造成訴訟失敗可能性變大，在房屋買賣的糾紛之中我們作為學(xué)生維權(quán)者，在民事中是一種誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的證據(jù)規(guī)則，及證明他們自己的主張有依據(jù)可循，例如可以證明業(yè)主與開發(fā)商之間的合同管理關(guān)系，證明開發(fā)商的違約事實(shí)，證明購(gòu)房款已經(jīng)繳納的事實(shí)等等，如果教師一方面由于存在一些漏洞可能出現(xiàn)會(huì)使訴訟進(jìn)入社會(huì)不利的境況，并且通過收集的證據(jù)不僅僅是書面的，還有可能是其他的形式，（具體的情況因基于工作經(jīng)驗(yàn)，維權(quán)意識(shí)以及數(shù)據(jù)收集證據(jù)的方式方法多種類型多樣，并且暫且不進(jìn)行設(shè)計(jì)說明）。
維權(quán)方式：
1.房屋買賣糾紛是最常見的民事糾紛，雖然看似簡(jiǎn)單，但法律規(guī)定和證據(jù)是維護(hù)權(quán)利必須考慮的因素。在當(dāng)前的社會(huì)中，有些企業(yè)業(yè)主會(huì)采用上訪的方式可以進(jìn)行維權(quán)，但是同時(shí)由于我國(guó)房屋資源開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中一般會(huì)有中國(guó)政府的影子，所以上訪維權(quán)難度較大，并且對(duì)于其中還會(huì)存在一些人際交往關(guān)系的影響，在我們所見到的案件中，能夠觸動(dòng)開發(fā)商及政府的較少。
2.法律的存在是為了維護(hù)社會(huì)公平。如果法律不能被普通人使用，它的存在就是一種“謊言”。只有通過自己的斗爭(zhēng)，才能維護(hù)自己的合法權(quán)益，“一切權(quán)利都是掙來的”.習(xí)近平總書記一再?gòu)?qiáng)調(diào)要建設(shè)一個(gè)社會(huì)資本主義法制國(guó)家，“依法治國(guó)”通過相關(guān)法律問題進(jìn)行治理國(guó)家將成為企業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。而法律是相對(duì)于其他方式的公平途徑，因?yàn)樵跈?quán)利的過程中，普通民眾可以通過控制案件的審理水平，通過提高案件的審理水平來保證審判的公正性，而老百姓和一審、二審和再審的規(guī)定維護(hù)自己的權(quán)益，缺點(diǎn)是長(zhǎng)期存在。
3.和解，和解是一種可以維護(hù)企業(yè)自身發(fā)展權(quán)益的一種教學(xué)方式，主要研究基于雙方的自愿，這種生活方式方法具有時(shí)間短，見效快的特點(diǎn)，在我國(guó)的社會(huì)中通過這種管理方式已經(jīng)非常的普遍，但是其缺點(diǎn)也是我們有的，就在于和解是一種小范圍的，不能夠維護(hù)中國(guó)廣大業(yè)主的權(quán)利，并且公司由于和解的方式是針對(duì)少數(shù)人進(jìn)行的，所以開發(fā)商也不會(huì)有多大的壓力，可能會(huì)影響造成這樣一種經(jīng)濟(jì)社會(huì)的縱容的延續(xù)。
權(quán)利在于自己的手中，只有自己的爭(zhēng)取才能達(dá)到制約的平衡。法律是保護(hù)老百姓權(quán)利的，這才是法律的本意。但是由于社會(huì)違法事件的影響以及老百姓不懂法，這成為了硬傷，維權(quán)越來越難。不能讓法律成為一紙空文，要形成合力，形成壓力，聯(lián)合眾多的住戶堅(jiān)定信念，所有的權(quán)利只有爭(zhēng)取了才是自己的。
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