房屋買賣糾紛_賣家配偶不同意怎樣應(yīng)對?
2021-11-09 閱讀：754
在房屋買賣市場，出賣方違約時(shí)往往提出夫妻一方擅自出賣共同共有房屋，未經(jīng)另一方同意，要求解除買賣合同成為了一種常見糾紛。無論是出于真正原因還是違約的托詞，對于買家來說，不能僅僅是簡簡單單的一句“不賣了”就能解決的，那么買家對于這種情形該如何反應(yīng)呢？
周先生與徐女士系夫妻，2015年8月二人商議以一次性結(jié)清房款的方式購買一套商品房，房屋產(chǎn)權(quán)登記在周先生名下。2017年2月，周先生因生意資金周轉(zhuǎn)困難，與趙先生簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定由趙先生出資46萬元購買周先生的房屋，對此協(xié)議，徐女士不知情。后因房屋產(chǎn)權(quán)過戶問題產(chǎn)生糾紛，周先生的妻子以房屋系家庭共有財(cái)產(chǎn)，周先生無權(quán)單獨(dú)處理，主張?jiān)摲课蒉D(zhuǎn)讓合同無效。趙先生遂訴至法院，認(rèn)為自己不知該房屋系周先生的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在周先生名下，且自己支付了相應(yīng)對價(jià)，并且曾經(jīng)去房屋交易中心查詢過相關(guān)信息，系善意受讓人，雙方簽訂的合同有效，周先生應(yīng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并交付房屋。
家事代理，又叫日常家事代理權(quán)，是指夫妻一方在與第三人就家庭日常事務(wù)為一定法律行為時(shí)，享有代理對方的權(quán)利，夫妻一方的行為視為夫妻雙方共同的意思表示，雙方對代理行為后果承擔(dān)連帶責(zé)任。此項(xiàng)權(quán)利所強(qiáng)調(diào)的是日常家庭事務(wù)，即權(quán)利的行使是出于家庭日常事務(wù)的考慮，因此，房屋買賣這一民事法律行為已經(jīng)超出了日常家事代理的范疇。
既然房屋買賣這一行為超出了日常家事活動(dòng)范疇之外，那么此時(shí)趙先生該怎么辦呢？在接下來的訴訟活動(dòng)中，接受趙先生委托并全權(quán)代理本案京云律所的李律師提出了以下意見：
本案中，周先生擅自出賣其與妻子共同購買的登記在自己名下的共有房屋，買受人趙先生基于對不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴，從而相信周先生有處分權(quán)而與其進(jìn)行交易。趙先生之前與周先生并不相識，雙方的交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，說明趙先生對房屋的所有權(quán)狀況進(jìn)行了審慎了解，同時(shí)其支付的房價(jià)符合市場并已經(jīng)登記，因此完全可以認(rèn)為趙先生善意取得該房產(chǎn)所有權(quán)，因此其提出的周先生無權(quán)處分、合同無效的主張不能成立。后續(xù)法官也明顯采納了該觀點(diǎn)，駁回了周先生妻子的訴訟請求。
由此可以看出，購買房屋時(shí)，遇見類似情況不可怕，但一定要遵循以下原則：
- 買家是出于善意。在此條件下法律推定買受人是善意的，舉證責(zé)任分配是由權(quán)利人一方來舉證證明買受人非善意。
- 以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。
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買受人只需要參考房屋的售價(jià)與市場價(jià)值相比是否低于百分之七十。
- 轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已登記。買受人與出賣人已經(jīng)完成房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
總之，買房作為人生中的一件大事，不能隨便對待，需要做好“功課”提前準(zhǔn)備，了解相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，做到知己知彼，才能住的滿意住的放心。
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