虛假宣傳退房成功案例_業主遭遇商品房虛假宣傳怎么辦?
2021-11-03 閱讀：98
許多購房者可能都有這樣的經歷：買房時在售樓處或者宣傳單上看到過類似周邊生態公園、配套設施齊全、緊鄰重點學校等撩人眼球的廣告語，但是公園遠在十里之外，瀕危樹種不過是路邊的大榕樹，緊挨小區的也只是普通的民辦學校，交房時這一切都被大打折扣，很難夠讓購房者在收房時接受。而開發商旨在通過此類承諾誘使購房人訂立合同，同時利用自己在經濟上和信息上的優勢地位，拒絕將此類承諾商品房買賣合同，在交付商品房時不兌現廣告中的承諾，因此引發了許多商品房買賣糾紛。如果一個不幸被這些廣告語坑過，除了憤怒之外，是否可以知道開發商企業正在涉嫌虛假廣告宣傳，業主遭遇商品房虛假宣傳怎么辦?業主又該通過哪些渠道維護自己的合法權益呢？
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【典型案例】
最高法公報案例：房間布局相反也可退房
2014年2月7日，張先生與旗盛房地產公司簽訂《商品房銷售合同》，合同規定:張先生購買位于啟東市匯龍鎮“凱旋華府”小區室商品房一套。由于在簽訂《商品房買賣合同》的當時，該房尚在施工企業建設，屬于期房，張先生只能可以通過取生置業有限公司發展面向中國社會信息公開發布的廣告文化宣傳及取生置業公司管理公司的銷售工作人員來了解自己所購商品房的房間布局、方位等情況。在簽訂合同時，根據張先生房間布局和具體位置要求，取房地產公司承諾的具體房間位置案例為: 朝標準進入房屋，主臥室、次臥室、浴室等房間在右手邊; 餐廳、起居室等在左邊。同時將雙方進行約定的房間空間布局與方位平面圖可以作為企業合同附件并加蓋公章予以確認。2015年7月初，張先生應通知房地產公司前往房屋檢查，在房屋檢查過程中，張先生發現所購房產的實際房間布局與合同雙方的協議完全不符: 實際的主臥、第二間臥室、衛生間和餐廳、起居室和其他房間正好相反，隨后張先生夫婦多次與公司的健康狀況進行談判和溝通，但由于公司的健康狀況至今未能避免這一問題。張先生認為：商品房買賣合同可以有效成立，取生置業有限公司發展理應嚴格按合同約定來履行企業合同管理義務，但取生置業公司的行為已嚴重違反合同約定及誠實信用風險原則，致使張先生不能為了實現服務合同主要目的，并造成張先生經濟利益損失。張先生為維護其合法權益，上訴法院裁定依法終止雙方簽訂的商品房銷售合同;判令取生置業公司退還購房款xx元并按銀行同期貸款利率支付利息xx元。
審理過程中，一審法院認為：就一般我們老百姓而言，購買商品房的目的主要分為居住、投資、孩子就學等，張先生對案涉房屋的質量、面積、小區配套基礎設施等均未提出異議，顯然，取生置業發展實際工作交付的房屋信息并不重要影響中國投資、就學等合同研究目的。對于日常生活而言，房間布局是否合理、陽光房間的數量、采光時間以及其他影響生活質量的因素是買家首要考慮的因素，而交付張先生的住房格局、朝陽房間的數量、陽臺的深度等與房間類型圖和合同附件圖是一致的。只是方向的對比并不影響張先生的用途，而且住宅建筑每層兩側的房屋按軸對稱方向布置是一種普遍的做法。張先生聲稱以分娩方式購買住宅構成基本違約，并缺乏事實和法律依據,因故沒有支持其訴訟請求。
而二審法院則認為合同目的包括客觀目的和主觀目的，當事人將特定的主觀目的作為合同條件或成交的基礎，并不違反相關法律、行政管理法規的禁止性規定，亦未侵害第三人權益，屬于當事人意思自治的范疇，法律尊重和保護學生個體可以通過企業自身文化價值分析判斷自由發展選擇合適房屋的合法權利。且雙方當事人對于房屋的內部左右布局約定明確，因此判決撤銷原審判決并向張先生返還購房款。
【律師評析】
商品房銷售廣告和開發商制作的宣傳材料，一般屬于法定概念的要約邀請，但在某些情況下，廣告和宣傳材料一旦發布，即產生法律效力，開發商應受到約束。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同管理糾紛案件適用我國法律制度若干重要問題的解釋》第三條明確企業規定，商品房的銷售網絡廣告和宣傳教育資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發發展規劃能力范圍內的房屋及相關基礎設施所作的說明和允諾具體分析確定，并對商品房買賣合同的訂立以及提高房屋價格的確定有一個重大環境影響的，應當視為要約。商品房買賣合同中即使未包含該說明和承諾，也應視為合同內容，當事人違反合同應當承擔違約責任。
只要開發商和購房者就廣告進行宣傳所涉及的商品房建立一個合同管理關系，則開發商即受該廣告設計內容的約束，一旦企業實際需要交付的商品房與廣告信息內容不符，則開發商應依法承擔違約風險責任。根據合同法第四十二條第二款的規定，當事人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者在訂立合同過程中提供虛假信息，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。
云合專業律師網友情提示，購房者除要求開發商承擔違約風險責任外，還可以提供依據《廣告法》、《消費者進行權益保護法》等法律政策法規制度規定，要求開發商承擔損害國家賠償經濟責任，以維護學生自己的合法權益。法院在審理有關案件時，如發現發展商出售住宅的廣告或宣傳確實不實，一般會結合發展商的過失程度、宣傳物品及實際差異，例如減少綠化景觀面積、改道不便，以及發展商等因素的影響程度，按一定比例的買方價格承擔賠償責任。
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