購房合同違約罰則中定金和違約金如何謹(jǐn)慎適用？
2021-11-02 閱讀：681
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，雙方對(duì)于當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方企業(yè)可以進(jìn)行選擇一個(gè)適用違約金或者定金條款，但不一定可以通過同時(shí)我們選擇兩項(xiàng)。因?yàn)檫`約責(zé)任的功能主要在于對(duì)違約方損失的賠償功能，而不在于懲罰功能。
案情簡介
2016年9月23日，被告王甲、王乙（甲方）與原告顧某（乙方）經(jīng)第三人某中介公司（丙方）簽定《房地產(chǎn)生意居間和談》，主要約定：乙方經(jīng)丙方居間介紹向甲方購買涉訟房屋，乙方需支付意向金3萬元，后可轉(zhuǎn)為定金。簽訂合作協(xié)議后22日內(nèi)，定金應(yīng)補(bǔ)足至5萬元。如乙方違約，押金不予退還。同日，還簽訂《房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方協(xié)議》約定，一方出現(xiàn)違約不履行，經(jīng)另一方進(jìn)行書面催告后仍不履行的，另一方有權(quán)管理要求我們繼續(xù)積極履行或單方解除合同協(xié)議，違約方應(yīng)按總房價(jià)款的20％向守約方支付以及違約金。
根據(jù)協(xié)議，雙方應(yīng)在2016年11月25日前簽訂“上海房地產(chǎn)銷售合同”，但被告未能履行。原告可以發(fā)出催告函，要求以及被告沒有履行企業(yè)合同，否則催告函期限屆滿日視為一個(gè)協(xié)議解除之日，并將沒收定金3萬元，同時(shí)將追究對(duì)方違約金，但被告仍未完全履行社會(huì)約定。2016年12月25日，原告與人體皮膚案下第三人簽訂銷售中介協(xié)議。
被告王甲、王乙訴法院稱：因原告違約導(dǎo)致交易未成且被告僅支付定金3萬元。故原告進(jìn)行起訴工作要求以及被告向原告補(bǔ)足定金2萬元，并支付作為原告違約金25萬元。
被告辯解說，由于家庭發(fā)生重大變動(dòng)，他一直忙于處理家庭事務(wù)，資金周轉(zhuǎn)有問題，所以他在收到通知后才把事情拋在了后頭。他聯(lián)系了原告，并向原告家屬說明了原因，并要求給予寬限期，但原告沒有同意。但此后原告可以另行進(jìn)行出售自己房屋并沒收定金2萬元。既然存款合同是實(shí)用合同，就沒有必要彌補(bǔ)。鑒于基于以上，原告也不應(yīng)再進(jìn)行主張違約金。
在審理過程中，原告表示，如果不能同時(shí)申請(qǐng)定金罰款和違約條款，將選擇適用違約條款，自行將違約罰款減至二十五萬元，扣除沒收的定金三萬元。被告可以表示，除已被原告沒收的3萬元定金外，另自愿補(bǔ)償原告10000元，但不提供支持對(duì)于原告沒有其他企業(yè)訴求。
本案爭議的焦點(diǎn)是定金與違約金能否同時(shí)適用。
法院判決
合用定金條目，被告顧某向原告王甲、王乙支付補(bǔ)償款1萬元，對(duì)原告其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
律師分析
法院經(jīng)審理企業(yè)認(rèn)為，原被告就系爭房屋進(jìn)行簽訂的《房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣居間協(xié)議》及《房地產(chǎn)公司買賣雙方協(xié)議》合法合理有效，被告經(jīng)原告催告后仍未簽訂勞動(dòng)合同，當(dāng)屬違約，原告有權(quán)追究被告違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。根據(jù)法律，定金合同自實(shí)際支付定金之日起生效。原告與被告之間的買賣合同不可能再履行。《合同法》第116條明確相關(guān)規(guī)定：“當(dāng)事人既約定支付違約金，又約定定金的，一方出現(xiàn)違約時(shí)，對(duì)方企業(yè)可以進(jìn)行選擇一個(gè)適用違約金或者定金條款。“原告寫信給被告，事實(shí)證明被告方選擇了押金罰款，現(xiàn)在又要求違約罰款，沒有根據(jù)，法院難以判決，因此沒收了被告方3萬元押金。
為什么我們不能 兩者可以兼得呢？
債權(quán)人是有限的選擇承擔(dān)違約責(zé)任,這主要發(fā)生在違約方主張違約方應(yīng)承擔(dān)幾種違約責(zé)任的同時(shí),也發(fā)生在一個(gè)單一的責(zé)任形式的選擇。此種限制主要是通過基于社會(huì)公平及效益的考慮。違約責(zé)任的功能主要在于賠償當(dāng)事人的違約損失，不具有處罰性質(zhì)，對(duì)違約方的利益遠(yuǎn)高于違約所造成的損失，違反了違約責(zé)任的賠償原則。
本案中，原告在審理中表示在定金罰則及違約金條款中選擇可以適用以及違約金條款，但是我國早在2016年12月1日，原告向被告發(fā)出了公司催告函，明確學(xué)生表示進(jìn)行催告函期限屆滿日視為一個(gè)原告需要將該技術(shù)協(xié)議要求解除之日，并沒收定金3萬元，而后通過被告沒有收到催告函后未配合企業(yè)簽約，原告也確實(shí)沒收了定金。
因此，我們可以認(rèn)為，原告已經(jīng)通過事實(shí)行為明確了其選擇適用存款罰金的含義。由此，原告后再次進(jìn)行起訴工作要求我們選擇可以適用違約金條款，與其當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思并不符，故不應(yīng)為了得到準(zhǔn)許。對(duì)于原告要求重新補(bǔ)足定金的主張，與定金合同作為實(shí)務(wù)合同的屬性不一致，不予受理。原告此后另行出售自己房屋，房價(jià)確已下跌，被告公司自愿向原告另行補(bǔ)償1萬元，這平衡了各方對(duì)于當(dāng)事人的利益，得到人民法院作為判決結(jié)果支持。
法律法規(guī)
《合同法》
第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約承擔(dān)責(zé)任。
第一百一十六條 當(dāng)事人既約定支付違約金，又約定定金的，一方出現(xiàn)違約時(shí)，對(duì)方企業(yè)可以進(jìn)行選擇一個(gè)適用違約金或者定金條款。
律師建議
1. 購房合同中關(guān)于罰款的違約及違約適用，須經(jīng)雙方明確同意。
2.謹(jǐn)慎進(jìn)行選擇作為一種對(duì)自己發(fā)展有利的罰則，避免像本案中出現(xiàn)問題要求企業(yè)履行合同違約金罰則的同時(shí)又沒收其定金，揀了芝麻丟了西瓜，造成影響更大的損失。
3.一方違約后，建議咨詢專業(yè)律師或委托律師制定解決方案，使法律利益最大化，維護(hù)其合法權(quán)益。
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