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北京京云律師事務(wù)所主任、王興華律師在北京衛(wèi)視《法治進行時》為您解答。

 

觀眾吳先生打來熱線，說他買房時，開發(fā)商宣傳說，開發(fā)商策劃的“商業(yè)廣場”是當(dāng)?shù)貥菍幼罡叩拇笮蜕虡I(yè)和住房項目，吳先生就和開發(fā)商簽了合同，可還沒到交房的時候，吳先生發(fā)現(xiàn)，他的樓前修了一棟13層的高樓，嚴(yán)重影響了他的采光和通風(fēng)，覺得和宣傳不一樣，吳先生要求和開發(fā)商解除合同，但開發(fā)商回應(yīng)說，那棟13層的建筑不是他們建的，他們不是侵權(quán)人，拒絕退房，那么，吳先生該怎么辦呢？
 

通過開發(fā)商賣房時的銷售廣告和宣傳資料，可以證明當(dāng)初吳先生購房時，開發(fā)商宣傳房屋三面無遮擋，通風(fēng)、視野和采光都極佳，這種允諾具體且確定，而且開發(fā)商以此為賣點，對吳先生訂立買賣合同以及房屋價格有重大影響，即使宣傳內(nèi)容沒有載入雙方簽訂的合同，仍然可以視為合同的內(nèi)容。

雖然開發(fā)商回應(yīng)說相鄰建筑是他人所建，但是開發(fā)商在向吳先生交房前，有義務(wù)保證向吳先生交付的房屋免受他人侵害，而且新建筑和開發(fā)商的建筑緊貼相建，很難認(rèn)定開發(fā)商盡到了誠信、善良的義務(wù)，所以開發(fā)商的行為構(gòu)成了根本違約，吳先生有權(quán)解除和開發(fā)商簽訂的買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將房款和利息返還給吳先生。

這里也提醒大家，購房時應(yīng)當(dāng)注意保存樓盤的宣傳資料、和銷售人員的溝通記錄等，以便維護自身的合法權(quán)益。

《中華人民共和國民法典》

第四百六十五條  依法成立的合同，受法律保護。

依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

第五百六十三條  有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條  商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。