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　　在面臨工廠企業(yè)拆遷時，要應(yīng)對企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)，以及即將迎來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。例如工人的工資發(fā)不出了，銀行貸款還不上了，與客戶簽訂的合同違約了等等情況。那么，這些損失可以獲得補(bǔ)償嗎?有哪些法律依據(jù)和地方性政策呢?

      一、哪些屬于停產(chǎn)停業(yè)損失賠償范圍？

　　企業(yè)拆遷的停產(chǎn)停業(yè)損失，是指由于房屋的征收拆遷而造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動暫停或終止，由此產(chǎn)生的損失。其中包含企業(yè)因停產(chǎn)所必須支付的各項(xiàng)費(fèi)用，以及應(yīng)當(dāng)獲取的正常收益。例如員工的薪酬、各種合同違約金、銀行貸款利益、企業(yè)經(jīng)營時的正常收益等。計(jì)算所得的停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)確實(shí)是因征拆房屋而造成的損失，且具有相當(dāng)?shù)囊蚬P(guān)系，否則不予補(bǔ)償。
      

       二、工廠企業(yè)拆遷案例

　　四川的王某經(jīng)營著一家機(jī)械設(shè)備租賃公司，2017年1月政府修鐵路將其納入拆遷范圍。由于王某的企業(yè)是家族式的，每年經(jīng)營收入全都用于投入擴(kuò)建，為了規(guī)模和效益，王某向銀行貸款，將其兒子的房子用來抵押，每月還貸款。由于拆遷停產(chǎn)停業(yè)導(dǎo)致利息還不上，房子面臨抵押拍賣。王某和拆遷方就銀行貸款利息是否屬于停產(chǎn)停業(yè)損失問題上達(dá)不成一致意見，補(bǔ)償協(xié)議遲遲不能簽訂。那么，王某受到的損失是否屬于停產(chǎn)停業(yè)損失呢?京云律師結(jié)合本案來看，王某的銀行貸款無力償還，是由于政府修鐵路拆遷其企業(yè)所致，是存在因果關(guān)系的，所以該銀行貸款還款不能所導(dǎo)致的損失，應(yīng)當(dāng)計(jì)入停產(chǎn)停業(yè)損失的范疇。

       三、“必須支付”+“應(yīng)當(dāng)收益”=停產(chǎn)停業(yè)損失

　　1、在工資薪酬方面，對于因拆遷而造成解除勞動合同的，應(yīng)按有關(guān)勞動法規(guī)的規(guī)定考慮;未解除勞動合同的，應(yīng)以停工期間的基本工資和社會保障費(fèi)用考慮，社會保障等相關(guān)費(fèi)用應(yīng)以相關(guān)社保法規(guī)為準(zhǔn)。

　　2、各種合同違約金，其中包含銷售合同違約金和采購合同違約金。因拆遷導(dǎo)致合同違約的損失，應(yīng)在進(jìn)行解除合同協(xié)商的基礎(chǔ)上，以審查合同條款的具體內(nèi)容進(jìn)行考慮。

　　3、對于企業(yè)在停產(chǎn)停業(yè)過程中，所導(dǎo)致的貸款還款不能，以及產(chǎn)生的銀行貸款逾期利息等，按照實(shí)際情況來據(jù)實(shí)計(jì)算。

　　4、企業(yè)經(jīng)營時的正常收益是指稅后的凈收益，要參照同行業(yè)平均收益率，該企業(yè)最近三年的正常收益水平，以及停產(chǎn)停業(yè)持續(xù)的時間來綜合考量和計(jì)算。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。停產(chǎn)停業(yè)所持續(xù)的時間，是指企業(yè)接到拆遷通知后，自停產(chǎn)停業(yè)之日起，到重建恢復(fù)正常經(jīng)營之日止。

　　5、對于承租企業(yè)的停業(yè)損失，以原合同約定的剩余租期來計(jì)算。

　　6、其他因停產(chǎn)停業(yè)所產(chǎn)生的損失。

      四、關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，全國各地有哪些特殊規(guī)定？

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償”。因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是因征拆活動不能繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營而造成的損失。還規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。下面，我們看看各地是參照哪些對象計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失的!

       1. 被征收房屋的總體價值的一定比例

　　《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停業(yè)，屬于營業(yè)用房的，應(yīng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款8%的補(bǔ)償;屬于非營業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款5%的補(bǔ)償。

        2. 企業(yè)拆遷房屋面積

　　上海規(guī)定，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2 計(jì)算，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。

      3. 經(jīng)營收入和利潤

　　深圳規(guī)定，拆遷合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，給予3個月稅后利潤補(bǔ)償;不能提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，按照上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計(jì)算，或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補(bǔ)償。

       4. 區(qū)分住宅或非住宅

　　在《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》的通知中，做出了詳細(xì)的規(guī)定。(1)非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評估的計(jì)算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=(用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助)×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限

　　(2)被征收人不能在規(guī)定期限內(nèi)提供反映月凈利潤和員工數(shù)量等有效憑證的，在停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算公式中不計(jì)月凈利潤和員工月生活補(bǔ)助。

　　(3)停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)參照本辦法所附停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限參考表評估確定。對從事生產(chǎn)制造的經(jīng)營性房屋，停產(chǎn)停業(yè)期限超過本辦法附表所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限可以適當(dāng)延長，但最長不超過12個月。

　　(4)用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照實(shí)際經(jīng)營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況確定。被征收人對一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)有異議的，可以在規(guī)定期限內(nèi)申請參照本辦法有關(guān)規(guī)定評估確定。

　　(5)生產(chǎn)經(jīng)營者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi);沒有約定的，由被征收人參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對生產(chǎn)經(jīng)營者給予適當(dāng)補(bǔ)償。

      5.按照營業(yè)年限計(jì)算數(shù)額

　　一般是在確定稅基后，根據(jù)營業(yè)年限確定相應(yīng)的補(bǔ)償倍數(shù)。

      6. 由評估機(jī)構(gòu)評估

　　由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，按照評估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。

      7. 根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定

　　由被拆遷企業(yè)提供相關(guān)材料，證明停產(chǎn)停業(yè)損失的數(shù)額，與拆遷人進(jìn)行協(xié)商確定。

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