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最近，家住江蘇省泰州市的鄒先生遇到了一件棘手的事情。事情是這樣的，早在2015年，為了孩子入學(xué)，享受北京的優(yōu)質(zhì)教育資源，鄒先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的介紹下與李女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定鄒先生購(gòu)買李女士位于北京市西城區(qū)某公寓的房屋，并支付了80萬(wàn)的定金。北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為居間服務(wù)方提供居間服務(wù)，共收取鄒先生中介服務(wù)費(fèi)共計(jì)106000元。

幾年過去了，房屋遲遲無(wú)法建成，鄒先生的子女也已經(jīng)達(dá)到入學(xué)年齡，卻一直無(wú)法在京入學(xué)，享受優(yōu)質(zhì)的教育資源。對(duì)此，鄒先生十分苦惱。經(jīng)與賣方李女士聯(lián)系溝通，李女士愿意退還鄒先生定金80萬(wàn)，但關(guān)于房屋買賣合同中約定的違約方承擔(dān)房屋總價(jià)款的50%的違約金，李女士卻以房屋無(wú)法建成并非自己原因?yàn)橛桑芙^支付違約金。

因房屋遲遲無(wú)法建成，使得鄒先生孩子一直無(wú)法在京入學(xué)，并且自2015年至今，北京市房屋價(jià)值大幅升值，只退還定金，遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)鄒先生的損失。北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在得知房屋無(wú)法建造后，在只聯(lián)系雙方，讓買賣雙方協(xié)商解決后就未再發(fā)揮作用。后北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司注銷，鄒先生無(wú)法再與其取得聯(lián)系。

現(xiàn)在鄒先生定金交了80萬(wàn)，但因賣方違約并拒絕賠付違約金，事情遲遲無(wú)法得到解決，中介費(fèi)交給中介后，中介公司后來(lái)注銷，鄒先生無(wú)法再聯(lián)系到相關(guān)負(fù)責(zé)人。于是，鄒先生準(zhǔn)備通過法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

經(jīng)過朋友介紹，鄒先生來(lái)到了專門辦理房產(chǎn)案件的北京京云律師事務(wù)所。京云律師熱情接待了鄒先生，在聽取鄒先生案件后，京云律師針對(duì)鄒先生關(guān)心的問題給出了建議，首先，買賣雙方通過合同確認(rèn)了違約金，現(xiàn)在房屋無(wú)法建成，合同目的難以實(shí)現(xiàn)，因此，鄒先生可以請(qǐng)求解除房屋買賣合同，并要求對(duì)方按照合同約定支付違約金，但具體違約金的數(shù)額需要法院綜合各方面情況衡量。

對(duì)于中介費(fèi)用，因?yàn)橹薪楣粳F(xiàn)已注銷，通過律師介入調(diào)取注銷檔案等相關(guān)證據(jù)材料，了解注銷后的責(zé)任情況，追回中介費(fèi)也是可行的。在聽取了京云律師的建議后，鄒先生將案件委托給了京云律師處理。

接案之后，京云律師立即組成專案律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)鄒先生的案件，律師團(tuán)隊(duì)通過召開專案會(huì)議確定案件的訴訟方案和訴訟策略。并確定由專案律師負(fù)責(zé)案件的調(diào)查取證工作。京云律師向北京市某區(qū)工商局信息檔案中心調(diào)取了中介公司原股東的身份證復(fù)印件信息和相關(guān)注銷檔案信息。

經(jīng)調(diào)查取證發(fā)現(xiàn)，北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已經(jīng)于2020年1月13日辦理注銷手續(xù)，但根據(jù)注銷檔案股東會(huì)決議記錄：注銷后的未盡事宜由全部股東承擔(dān)，兩個(gè)股東在決議上簽字。因此，關(guān)于鄒先生的中介費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由中介公司的兩位原股東承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。并非公司注銷后就無(wú)處申請(qǐng)。

接案之后，京云律師首先向出賣方李女士發(fā)出了一份律師函，希望李女士能夠妥善解決退還定金和違約金的事情。但李女士并未在合理期限內(nèi)妥善解決。

后在訴訟中，經(jīng)京云律師積極主張，法院最終判決被告李女士返還鄒先生定金80萬(wàn)，并判決李女士?jī)斶€鄒先生違約金80萬(wàn)元。李女士對(duì)一審判決不服并提起了上訴。京云律師在庭審中提出了如下答辯意見：

（一）合同約定違約責(zé)任為總房款的50%，按照合同約定，上訴人應(yīng)當(dāng)向答辯人承擔(dān)的違約金為400萬(wàn)的50%，也就是200萬(wàn)，原審法院判定違約金80萬(wàn)，明顯在200萬(wàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了大幅調(diào)整。

（二）2015年至今，北京市房屋價(jià)格猛漲，本案合同無(wú)法履行導(dǎo)致我方購(gòu)房成本大幅增加。原審法院判定的80萬(wàn)元違約金系綜合考慮了上訴人的預(yù)期利益損失，且并未超過合理限度。

（三）我方購(gòu)房是為了子女上學(xué)，現(xiàn)在子女已經(jīng)達(dá)到入學(xué)年齡，由于買賣合同解除，導(dǎo)致子女喪失了享受優(yōu)質(zhì)教育資源的機(jī)會(huì)。

（四）因房屋無(wú)法交付，導(dǎo)致我方將自己名下房屋出售后，無(wú)法將戶口遷出導(dǎo)致對(duì)第三人違約，現(xiàn)違約金已達(dá)20萬(wàn)元，該賠償屬于我方的實(shí)際損失。

在京云律師的積極主張下。最終，二審法院駁回上訴，維持原判。

京云律師經(jīng)過調(diào)查取證后明確了已注銷中介公司的責(zé)任情況，并調(diào)取到了原股東的身份信息材料。經(jīng)過前期準(zhǔn)備工作后，提起了訴訟。在庭審中，京云律師提出以下代理意見：

（一）雙方的房屋買賣合同已經(jīng)依法解除，作為從合同的居間服務(wù)合同同樣應(yīng)該解除，中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)依法退還。

（二）中介公司未盡到盡職審核的職責(zé)。中介公司對(duì)于合同無(wú)法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)性是明知的，其對(duì)于買賣合同的解除存在重大過錯(cuò)。

（三）中介服務(wù)并未完成過戶手續(xù)。就買受人而言，訂立合同只是實(shí)現(xiàn)合同目的的第一步，實(shí)際履行買賣合同完成過戶是根本訴求。在我方支付高額中介費(fèi)的情況下，中介方以完成居間服務(wù)為由拒絕退還，明顯顯失公平。

（四）從中介公司收取的中介服務(wù)費(fèi)金額來(lái)看，中介服務(wù)高達(dá)10.6萬(wàn)元，其實(shí)際只是出具一紙協(xié)議讓雙方簽字，后續(xù)并未提供任何實(shí)質(zhì)服務(wù)。

（五）因中介公司已經(jīng)注銷，兩位原股東在注銷股東會(huì)決議上簽字確認(rèn)：注銷后的未盡事宜由全體股東承擔(dān)，在公司注銷的情況下，相應(yīng)的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)由兩位原股東承擔(dān)。

  最終，在京云律師的積極主張下，法院最終判決二被告（原中介公司股東）退還鄒先生中介費(fèi)106000元。

簽訂了房屋買賣合同，但房子蓋不起來(lái)，賣方還拒不支付違約金怎么辦？中介公司注銷了怎么辦？中介公司收取的中介費(fèi)還能退么？京云律師提醒各位購(gòu)房者，合同是基于雙方意思表示一致訂立的，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同中約定了違約金條款的，守約方可以向違約方主張違約金。即使中介公司注銷， 通過律師介入，進(jìn)行相關(guān)調(diào)查取證工作，了解原股東的出資情況，退回中介費(fèi)也是可行的。