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    　農(nóng)村宅基地使用權及農(nóng)村私有房產(chǎn)禁止買賣

　　雖然法律法規(guī)明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。可以詳見國務院廳1999年頒布的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴謹炒賣土地的通知》及《土地管理法》等相關規(guī)定。
       

　　買賣雙方產(chǎn)生糾紛，合同依法被認定為無效

　　盡管法有明文規(guī)定，但是很多城市居民因城市房價過高或者其他原因的影響，總是無視法律規(guī)定，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權或者購買農(nóng)村的房屋住宅。購房者認為這樣是占了大便宜，但是農(nóng)村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護，買賣合同往往會被認定為無效。因此，近些年由于此類情況的發(fā)酵，很多賣方到法院起訴買賣合同無效，那么一旦發(fā)生糾紛賣方要求返還房屋，買方必定會遭受一定的經(jīng)濟損失。

　　買賣合同被認定為無效，購房者如何保障經(jīng)濟利益

　　合同被確認無效后必然涉及財產(chǎn)返還的問題，由于買賣雙方都取得了對方交付的財產(chǎn)，基于公平原則和《合同法》的規(guī)定，合同無效后買賣雙方應當互相返還，如不能返還，應當折價補償。在此類案件中，最初雙方簽訂買賣合同的時候，往往基于居住或受益的需要，用相對公平并得到對方認可的對價進行交換權利，但是隨著地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展影響，房屋及院落的價值和原來購買時的價款遠遠不能對等，當前市值可能遠高于當時的市值。加之有的買方在原有房屋基礎上進行了大量翻建，因此賣方應當返還因此獲取的相應房屋差價等以彌補買方的損失。

　　一般此類案件發(fā)生的起因在于房屋或宅基地面臨征拆，面對高額拆遷補償款，買方很難遵循誠實信用原則，堅持履行買賣合同。所以如果當?shù)卣诿媾R征拆，有明確的的征拆補償標準，能夠?qū)Ψ课菰郝溥M行評估作價，那么可以以此為參照妥善解決雙方的利益分配問題。