房產糾紛案例
《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》已經明確：“現階段，我國農村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，完全放開對宅基地使用權限制的條件還不具備。在國家已確定的宅基地流轉試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效”。
案情簡介
但是實踐過程中，常有城鎮居民或是其他外村村民為了改善生活環境到其他村莊購買宅基地的情況。那么，如果居住多年的房屋遇上了強拆，征遷部門的做法合法嗎？京云律師以案說法，為大家解答。
黃女士是安徽人，在某村擁有一處宅基地，自建住房一套。2018年，當地鎮政府為改善高鐵西站片區居民的生活環境，對其周邊的村莊實施征收，黃女士家的房屋在征收范圍，因黃女士不屬于社區居民會委員集團經濟組織成員，她的宅基地是通過案外人購買所得，當地鎮政府未下發征收通告，未給征收人補償，未與征收人協商，強拆了黃女士家的房屋。
黃女士認為當地鎮政府在沒有補償情況下，實施強制拆除的行為實體、程序均違法，侵害了自己的合法權益，委托北京京云律師事務所，將當地鎮政府告上了法庭。
本案一審于2019年12月23日開庭，當地區人民法院以黃女士不具備法定的原告主體資格為由，駁回一審起訴。黃女士不服一審判決，向當地市中級人民法院提起上訴，當地中區人民法院于2020年6月11日作出行政裁定，撤訴一審判決，發回當地區法院重新審理。2020年11月18日，當地區人民法院開庭審理了此案，確認當地鎮政府強拆黃女士的房屋違法。
本案的爭議焦點是鎮政府拆除的案涉房屋與原告黃女士是否有關系？
京云律師認為：
一、關于案涉房屋的性質、權利人等基本事實，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。案涉房屋用地是集體土地，原告黃女士不屬該集體經濟組織成員，現僅原告黃女士提供的房屋買賣協議，無法確定案涉房屋的性質和合法權利人，被告區政府就上述事實也未提供證據證明。
二、關于拆除案涉房屋的行為，在房屋的性質予以確認的前提下，再確定是否應予補償、補償對象等，進而再依據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國行政強制法》等法律規定來判斷拆除房屋的法定職權部門和應履行的法定程序。而被告區政府提供的證據不能證明對案涉房屋的拆除是經權利人同意或依法強制拆除的基本事實。鑒于被訴拆除行為已實施完畢，不具有可撤銷內容，故法院依法確認被訴拆除行為違法。
京云律師點評
宅基地買賣風險較大，如果將自己的宅基地使用權轉手賣給別人，或是買了別人的宅基地未及時變更登記，那么一旦遇上征地拆遷，就會產生沒必要的糾紛。
因此，京云律師提醒大家，一定要遵守法律法規，切勿違反規定違法買賣宅基地，否則會對自己造成一定的影響，當然了，如果遇到拆遷糾紛，那么也需要及時地咨詢專業律師，通過法律途徑依法維護自己的合法權益。
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