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　　由于國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、環(huán)保政策和安全政策的強化所帶來的房屋征收與拆遷活動日漸頻繁。毫無疑問，房屋征收與拆遷已成為城市建設和發(fā)展的重要活動。而在諸多征收拆遷活動中，企業(yè)征收拆遷是一個比較復雜的問題。由于企業(yè)征收拆遷，不僅需要考慮企業(yè)的經(jīng)營情況更需要考慮拆遷后企業(yè)恢復重建過程中存在的諸多風險，再加之企業(yè)拆遷背后所隱藏的巨大的商業(yè)價值以及當?shù)仄髽I(yè)與本地政府之間千絲萬縷的聯(lián)系，使許多企業(yè)家在面臨征收拆遷問題時，容易投鼠忌器、左右搖擺，錯失談判良機，最終陷入困境。北京京云律師事務所，憑借其多年企業(yè)征收拆遷方面的豐富經(jīng)驗，在此幫助您一步步揭開企業(yè)征收拆遷的神秘面紗。本文在此，將重點介紹湖南省企業(yè)拆遷補償?shù)耐ㄐ星闆r，對于湖南省各地市中不同的規(guī)定，還需結(jié)合當?shù)貙嶋H情況進行分析。

        

　　一、湖南省企業(yè)拆遷補償標準

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征補條例》)以及《湖南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》(《湖南省征補辦法》)的有關(guān)規(guī)定，湖南省企業(yè)在拆遷征收過程中，能夠獲得的補償項目及標準如下：

　　(一)房產(chǎn)、建筑物及土地補償

　　根據(jù)《湖南省征補辦法》及各地市出臺的相關(guān)征收與補償實施辦法，對于企業(yè)房產(chǎn)建筑及土地補償，一般可采取貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。由于不同的補償方式，對于停產(chǎn)停業(yè)損失、安置補助費用等其他費用會有所不同，需結(jié)合企業(yè)本地的征收拆遷政策以及企業(yè)自身經(jīng)營的實際情況作出判斷。

　　1、房產(chǎn)及其他建筑物補償

　　企業(yè)的經(jīng)營性用房主要有工業(yè)廠房和倉庫,也有職工宿舍和辦公房，具體的補償面積以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標準，因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實際丈量確定。企業(yè)房產(chǎn)及其他建筑物的補償標準主要依據(jù)評估報告，主要考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價值的因素。

　　2、土地補償

　　企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式多種多樣，除以劃撥、出讓方式取得土地使用權(quán)外，還有的是在改制過程中，把土地 使用權(quán)折價, 作為企業(yè)資產(chǎn)所得。此外，通過租賃城市用地，甚至以鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)形式租用集體土地者也大量存在。對于企業(yè)而言，最大的資源就是土地資源，但是無論是《征補條例》還是《湖南省征補辦法》均沒有對土地價值及補償標準進行明確。而對于集體土地上企業(yè)的拆遷關(guān)于土地的補償一般按評估價格補償，具體的補償標準如果企業(yè)為承租人或者第二承租人，就會涉及到與土地使用權(quán)人誰有權(quán)獲得土地補償?shù)膯栴}，補償?shù)囊罁?jù)以證書或租賃合同為準。

　　(二)設備、設施補償

　　設備、設施的搬遷補償價值，主要是指在設備搬遷過程中因拆卸、包裝、運輸、安裝、調(diào)試等所花費用，以及原設備基礎尚存價值的損失，即假定設備從原地拆卸下來安裝到新地點在保證其正常工作狀態(tài)和運行性能的前提下所花費的客觀合理的直接費用。根據(jù)《湖南省征補辦法》第十二條的規(guī)定，對于設備的搬遷費以及設備因搬遷喪失使用價值，首先應由房屋征收部門與被征收人參照相關(guān)行業(yè)標準協(xié)商確定，若協(xié)商不成的，應當評估確定。另外，湖南省內(nèi)各地級市也制定了相關(guān)的征收補償實施辦法，對于設備、設施搬遷補償標準進行了規(guī)定。例如長沙、湘潭、衡陽三地的規(guī)定，基本上是對于可搬遷設備，一般根據(jù)搬遷實際情況評估后確定補償費用;對于無法搬遷或者無法恢復使用的設備，則按相關(guān)規(guī)定通過評估直接確定補償費用;對于已廢棄的設備，則不予補償。

　　(三)停產(chǎn)、停業(yè)損失補償

　　根據(jù)《湖南省征補辦法》第十四條的規(guī)定，對于企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)直接損失，每月按照被征房屋評估價值的7‰給予補償。停產(chǎn)停業(yè)期限，按照實際停產(chǎn)停業(yè)的月數(shù)進行計算。如果企業(yè)認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過上述計算標準的，那么應當向房屋征收部門提供被征收前上一年度實際經(jīng)營效益及相關(guān)證明材料，由評估機構(gòu)進行評估，并按照評估結(jié)果給予補償。

　　應當注意的是，如果擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房，則存在征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)娘L險;如果擅自改變非住宅房屋用途的，則會有按照原有用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失的風險。因此，京云律師提醒您，當您所在區(qū)域準備進行征收時，請注意核實您的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上登記的相關(guān)信息以及近年的納稅憑證，并注意搜集、妥善保存其他相關(guān)證據(jù)，以便在征收過程中提高協(xié)商標準，獲得滿意的補償。

　　(四)臨時安置補助費用及搬遷獎勵費用等

　　臨時安置補助費一般是在采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換并實行過渡安置方式中進行約定。根據(jù)《湖南省征補辦法》第二十條、第二十一條的規(guī)定，一方面如果在過渡安置期間自行解決周轉(zhuǎn)用房的，則按照設區(qū)的市、縣市制定的標準支付臨時安置補助費。另一方面，如果未按期交付房屋，從逾期之月起，若企業(yè)自行解決周轉(zhuǎn)用房，過渡期限延期12個月以內(nèi)的，按照標準的150%支付;過渡期限延期超過12個月的，按照標準的200%支付。若政府提供周轉(zhuǎn)用房，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，過渡期限延期12個月以內(nèi)，按照標準的50%支付;過渡期限延期超過12個月的，按照標準的100%支付。

　　京云律師提醒您，根據(jù)您選擇的補償方式不同，臨時安置補助費用并不是必須由政府支付給您的費用項目。如根據(jù)《衡陽市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第三十二條的規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失補助費與臨時安置補助費只計一項，不得重復計算。對于被征收人實施貨幣補償或一次性現(xiàn)房安安置的，不支付臨時安置補助費和停產(chǎn)停業(yè)損失補助費。另外，各地可以結(jié)合本地實際情況，對此費用的具體支付標準進行規(guī)定。因此，您可以結(jié)合企業(yè)所在地的實際征收拆遷政策及相關(guān)規(guī)定，計算具體數(shù)額。

　　對于搬遷獎勵費用，一般由各市按照實際情況進行規(guī)定。

　　(五)人員遣散及安置費用

　　本部分費用在《湖南省征補辦法》中并沒有進行規(guī)定，根據(jù)律師的經(jīng)驗并結(jié)合其他省的慣例做法，對于此部分費用可以結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、人員構(gòu)成以及后期重建等具體情況，有理有據(jù)地向征收部門進行主張。一般企業(yè)搬遷的，需要支付工人停工期間的基本工資和社保費用或者相關(guān)生活補助費用。若因國家征收而導致勞動合同無法繼續(xù)履行，企業(yè)還存在按照勞動合同法的相關(guān)規(guī)定，支付勞動者經(jīng)濟補償金的風險。

　　綜上所述，企業(yè)征收拆遷補償所涉及的補償種類及補償標準，根據(jù)各地具體的規(guī)定及企業(yè)的相關(guān)情況存在一定的差異。另外，企業(yè)征收拆遷因考慮企業(yè)對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的特殊因素，談判協(xié)商幾率更大，效果更好。

       北京京云律師事務所具有多年拆遷維權(quán)經(jīng)驗，總結(jié)了一套時間短、效率高、能快速提高補償?shù)木S權(quán)方法。通過訴訟及談判，給拆遷人施加壓力，為企業(yè)爭得與拆遷人同等的談判地位，為企業(yè)爭取合理的拆遷補償。同時，京云律師在進行拆遷工作中還注意維護企業(yè)的各方社會關(guān)系，讓企業(yè)贏了補償、也贏了關(guān)系，為企業(yè)拆遷后繼續(xù)開展經(jīng)營活動提供保障。