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基本案情
2018年6月29日，被告張某與原告韓某簽訂《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定：張某將某度假村40平方米的某房屋轉(zhuǎn)讓給韓某，初次轉(zhuǎn)讓期限為20年，房屋交付期限為2019年4月26日之前，合同簽訂當(dāng)日，韓某一次性支付18萬(wàn)元的購(gòu)房款。

一年后，韓某發(fā)現(xiàn)房屋至今未動(dòng)工，原因是涉案房屋所在的養(yǎng)老度假村項(xiàng)目未獲得任何土地開發(fā)手續(xù)。

韓某覺得自己所購(gòu)房屋得不到保障，要求張某返還購(gòu)房款。

張某不同意，韓某委托北京京云律師事務(wù)所律師，將張某告上法庭。

律師辦案

北京京云律師事務(wù)所接受韓某的委托，指派任海峰律師代理韓某應(yīng)訴。

任海峰律師通過(guò)查閱案卷材料，聽取了當(dāng)事人韓某的陳述，并根據(jù)雙方簽訂合同的內(nèi)容，確定原告韓某與被告張某之間的法律關(guān)系系房屋買賣合同關(guān)系。

任海峰律師深知，想要幫助原告韓某要回購(gòu)房款，就要確認(rèn)雙方簽訂的《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的規(guī)定，只有被土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，并且經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，土地所有權(quán)人才可以通過(guò)出租、出讓等方式交由單位或者個(gè)人使用，并簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

本案中，案涉項(xiàng)目用地位于集體經(jīng)濟(jì)組織之中，被告張某如果拿不出證據(jù)證明項(xiàng)目用地系符合上述規(guī)定能夠出租出讓的“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”，又未依法通過(guò)法定程序從項(xiàng)目用地的集體經(jīng)濟(jì)組織處獲得“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”的土地使用權(quán)，那么被告張某與原告韓某簽訂的《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》就不符合法律規(guī)定。

法院判決

經(jīng)過(guò)一番調(diào)查取證，任海峰律師向法官陳述了整個(gè)案情的違法點(diǎn)，法院審理查明被告張某既沒(méi)有土地使用權(quán)、更未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可，將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給原告韓某的民事法律行為明顯違反上述法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，判決如下：

原被告雙方簽訂的《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效；被告張某返還原告韓某18萬(wàn)元并支付資金占用期間的利息，案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

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案后小結(jié)

通過(guò)本案，我們可知城鎮(zhèn)房屋買賣時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要對(duì)房屋的建設(shè)許可等建筑物的合法性進(jìn)行必要的審查，看看該房屋是否已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)登記。

如果沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)登記，則需要了解該建筑是否取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及是否按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，否則我們所購(gòu)的房屋就可能被認(rèn)定為無(wú)效，其合法權(quán)益就很難獲得法律保護(hù)。

作為賣房人，在轉(zhuǎn)讓時(shí)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的房屋時(shí)，一定要明確告知買房人，最好是書面告知，其后果要讓買房人自己承擔(dān)。