商品房買賣合同糾紛案件,怎樣合理合法的主張自己當初所約定的交房驗收條件呢？
2021-10-08 閱讀：526
近年來隨著房地產市場的跌宕起伏，商品房買賣合同糾紛案件持續增加，其中因對交房條件認知不同而引起的合同違約責任糾紛不在少數。那么怎樣才能合理合法的主張自己當初所約定的交房驗收條件呢？
2012年6月，張某與上海某房地產公司簽訂協議，約定將正在開發建設中的一套商品房預售給張某。雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定公司應在2013年9月30日前交付驗收合格的房屋，并對相關違約事項進行了約定。合同簽訂后，張某付清全部購房款。2013年10月，商 品房經有關建設、勘察、設計等單位驗收合格，同意投入使用。同月，房地產公司通知張某接收房屋。張某以公司未能提供商品房消防驗收合格手續為由拒絕接收房屋。
2013年12月，上海市公安消防大隊出具了建筑工程消防驗收意見書，確認該房屋消防驗收基本合格。房地產公司于2014年6月再次通知張某接收房屋，但張某辦理交房手續時，公司要求他交納從2014年11月起包括物業管理費在內的相關費用，張某再次拒絕收房，并向法院起訴。經法官調解，被告房地產公司就逾期交房向原告張某作出了一定補償，張某撤回起訴。
一般情況下，《商品房買賣合同》均明確約定房屋交付使用的條件為“商品房經竣工驗收合格”，實踐中，人們對竣工驗收合格包括經設計、施工、監理、建設單位驗收合格不持異議，但對是否還應包括消防等專項驗收合格，開發商與業主往往存在截然不同的意見。
而在法律上，消防驗收與商品房交付之間關系界定依據主要有：
《消防法》： 第九條 建設工程的消防設計、施工必須符合國家工程建設消防技術標準。建設、設計、施工、工程監理等單位依法對建設工程的消防設計、施工質量負責。
第十三條 按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規定進行消防驗收、備案：................................依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。
《城市房地產開發經營管理條例》（2011）：第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
從法條和形式要件來看，消防驗收的確是必須的，但是實踐中卻存在著兩種不同的觀點：
1.無論購房合同是否將消防驗收約定為交房條件，都不能免除開發商在交房前遵照消防法規定報請消防監督部門進行消防驗收的法定義務。消防法將消防驗收合格作為房屋交付的法定條件，是防止開發商把帶有消防隱患的工程交付給購房者的強制性規定，故真正交付應當認定為消防驗收合格時間。
2.依據《消防法》以及國家公安部規章：建設單位應在取得工程竣工驗收合格之日起七日內將消防設計和竣工驗收備案受理系統報公安消防機構錄入進行備案。這意味著，消防驗收從審批制改為備案制。自此以后，不必由公安消防機構進行驗收，而是由當事人直接進行驗收，然后報公安消防機構備案。由此可見，建設工程未經消防驗收或者消防驗收不合格，建設單位應承擔相應的行政責任，但其法律后果并不必然影響商品房買賣合同。
這兩種觀點在實踐中都有對應案例適用，因此公說公有理婆說婆有理。
但無論如何，針對此情況，在此提醒廣大購房者：
1.重視合同簽訂過程，認真了解合同文本相關條款的真實含義，以便明確雙方權利義務。商品房買賣合同版本極具專業性，對于大多數普通當事人來講難以理解和把握，但該合同涉及大筆財產交易，不能以“看不懂”作為忽視自身權益的理由，到問題出現時再尋求法律幫助，希望以對方顯失公平、存在欺詐等自己訴稱的理由主張合同無效或賠償損失。作為合同一方當事人，可以提出以取得《建設工程竣工驗收備案表》作為雙方約定的交房條件。
2.合同履行中，明確自己和對方權利義務履行的時間節點，依照合同約定執行，不要因為自己疏忽導致對方逾期責任無法主張，自己履約行為出現違約。此時再希望通過主張合同條款不合法、不合理來規避己方責任，往往也是無濟于事。
3.針對開發商交房時，消防驗收的問題是否作為拒絕收房理由這個問題，建議按照合同約定從嚴認定，即如果沒有特別約定，知悉拒絕收房可能存在的風險。并且結合交房時房屋的實際使用條件，是否能滿足使用目的，達到使用條件，保證實質公平的角度來做出判斷。
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