借名買房的變通方式實際上存在很大風(fēng)險。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，以物權(quán)登記為準(zhǔn)。在借名買房的情況下，房地產(chǎn)交易中心登記的對外公示的房產(chǎn)所有權(quán)人是實際出資人的父母或子女，即“名義產(chǎn)權(quán)人”，而實際出資人則是“實際產(chǎn)權(quán)人”。

　　如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過實際產(chǎn)權(quán)人的同意將該房地產(chǎn)擅自出售，且買家是以正常價格購買的，則實際產(chǎn)權(quán)人則無法要求取消交易。而在實踐中，借名買房屢見不鮮，這不家住北京的薛先生也是借名買房，房款還完了，可是房子卻不想給你了，我們來看下面發(fā)生的這件事。

　　2002年薛先生因為自己沒有資質(zhì)，所以就借用了朋友向先生的名義購買了一套經(jīng)濟適用房，薛先生繳納了首付款，然后每個月把款打給向先生來還貸，貸款還清之后，向先生拿到了房本，薛先生要求把房產(chǎn)過戶到自己名下，可向先生卻要求薛先生趕緊搬家，把房子還給他，一審法院駁回了雙方的訴訟請求，二審法院判令，向先生要把房子過戶給薛先生。

     那么借名買房，這房產(chǎn)到底該歸誰呢?來看看王興華律師的解答。

　　王興華律師對此表示：
       

　　如何認定借名買房是否成立，法院會考慮房屋的出資人是誰，房屋是由誰居住使用，購買的票據(jù)和產(chǎn)權(quán)證書等材料在誰的手里邊，以及對于借名買房這件事情有沒有合理的解釋，通過綜合判斷去認定。

　　那么本案就明顯屬于借名買房。需要明確的是，借名買房是違規(guī)行為，但是不是所有的違規(guī)行為都會被認定為合同無效，只有違反了行政法規(guī)、強制性法規(guī)，才會被認定合同無效，對于違規(guī)購買經(jīng)濟適用房的處理到2008年才出臺了一個法律，那就是政府可以收回，但是呢，涉案房屋正好是2008年之前購買的，那法院是從保障群眾財產(chǎn)權(quán)益，和居住權(quán)利的角度保護住了薛先生的房屋。

　　我們經(jīng)常說借名買房風(fēng)險大，那么風(fēng)險到底大在何處呢?

　　借名買房的風(fēng)險主要有四種：

　　第一、借名買房是介于親友之間的感情和信任而不是居于法律關(guān)系，那感情和信任都是不可控因素，一旦房價上漲，被借名人可能反悔，拒絕過戶;

　　第二、就是家庭變化，比如被借名人離婚、去世名下的房產(chǎn)可能會被親屬分割或者繼承;

　　第三、就是被借名人如果欠債，名下的房產(chǎn)會被法院查封扣押甚至拍賣騰退;

　　第四、就是借名買房行為違反了相關(guān)法律規(guī)定，可能會導(dǎo)致買房人錢房兩空，建議大家一定要慎重。

京云律師-風(fēng)險防范

　　1、如果確實需要采取“借名”方式購買住房的話，那么實際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實際出資人和權(quán)利人。同時實際產(chǎn)權(quán)人在購房時應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付房價款，并保留好付款單據(jù)。日后如發(fā)生糾紛，實際購房者可以憑書面證據(jù)以司法手段來保護自己的權(quán)利。

　　2、實際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人至房地產(chǎn)交易中心就該房地產(chǎn)做一個個人抵押，由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實際產(chǎn)權(quán)人。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無法跳過實際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實際產(chǎn)權(quán)人的利益。