上海市靜安區某小區內2011年10月份經竣工驗收后由承包商交付開發商。此后小區內于2014年8月份自開發商處領取了房屋鑰匙，隨即裝修入住。至2016年夏天雨季來臨，其四戶業主房屋均開始出現雨水倒灌的問題。經開發商實地查驗，乃是雨污分離工程質量所致，由于該棟樓一樓為半地下式設計，在雨水難以及時排出的情況下倒灌至業主室內，業主當即要求開發商進行維修，然而因維修費用巨大，開發商故意拖延不予修理。后業主幾經投訴，開發商最終與業主簽訂了一紙賠償協議，意圖以賠償了事。然而雨水倒灌問題仍舊未予解決，開發商僅僅采用增設數臺抽水機以雨天抽水作業的方式解決倒灌問題，然而此方法治標不治本，并未根本排除對業主造成的危害，而且抽水機電路在水中作業，存在極大的安全隱患。每至雨季，業主家中仍免不了遭受雨水倒灌，嚴重影響了業主的生活起居。至2017年6月業主再次向開發商反映，開發商以房屋已過保修期為由拒絕維修，此后雙方陷入僵持局面。

       
 

　　上文是典型的房屋交付后出現問題的經典案例，也關系到后面的保修期：

　　一、保修期期限應關注工程屬性

　　雨水倒灌的原因已由開發商查驗，乃是因雨污分離工程質量瑕疵所致。《建設工程質量管理條例》(下文簡稱《建管條例》)第四十條規定："在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

　　(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體機構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

　　(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;其他項目的保修期由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。"

　　那么雨污分離工程究竟屬于何種工程則決定了其保修期的期限。規劃小區內的基礎設施指的是為居民生活提供公共服務的基礎工程設施，其功能在于保障居民正常的日常生活，法律法規、規章及規范性文件未具體詮釋基礎設施工程的范圍，然而，此范圍卻在建筑行業為通識性認知，雨污分離涉及雨水與污水的排水、地下基礎設施和管道等，其顯然應屬于基礎設施工程的范疇。故而依照《建管條例》規定，其保修期應為設計文件規定的合理使用年限。此案中，顯然不應超出了使用年限。

　　二、商品房竣工交付之日應為保修期起始之日

　　此外，開發商有意規避雨污分離工程的質量問題，認為雨水倒灌導致的房屋外墻滲漏，其保修期為五年，自竣工驗收合格之日起算已屆五年，開發商遂以保修期屆至為由拒絕修理。此處暫且不論雨污分離工程的保修期限，以開發商主張的五年為保修期，其主張的保修期起始之日亦存在誤區。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。"此處《規定》指的是《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，其第六條規定："住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。"由此可見商品房保修期起算之日應為商品房交付之日，開發商主張自竣工驗收之日起算，將竣工至交付此段時間亦計入保修期內，實則縮短了保修期，損害了業主的權益。

　　三、保修期并非履行維修義務期限

　　保修期與開發商因質量瑕疵履行維修義務之期限，兩者有明顯區別。保修期為開發商與業主雙方約定的質量保障期限，在此期限內倘若出現質量問題，由開發商承擔保修責任，為一預設期限。倘若此期限內，購房人所購房屋未出現質量問題，則保修責任得以免除。至于因房屋質量瑕疵而履行維修義務的期限，其起始之日應為保修期內房屋質量產生之日，開發商基于合同義務而負責維修直至消除危害、維修完好之日，此期間為開發商排除因房屋質量對業主產生侵害而引發的期間，為一不固定期限。倘若在保修期內，自房屋出現質量問題后，經業主主張，質量問題一直未得以解決，即因質量產生的危害一直呈持續態勢，縱使此期間內保修期屆至，仍不能免除開發商的維修責任。可見開發商履行維修義務的期限起于保修期內，卻未必終結于保修期內。具體到本案中，針對雨污分離工程的質量瑕疵，開發商因維修費用過高而一直未進行修理，故而其排除妨礙的責任一直存在，并未因保修期屆至而免除。

　　四、賠償責任與合同義務并行不悖

　　案中開發商意圖通過與業主達成賠償協議而希望借此息事寧人，然而卻從根本上混淆了賠償責任和保修義務的關系。換言之，房屋在保修期內發生質量問題，開發商進行修理乃是其履行合同義務。而基于房屋質量瑕疵造成購房人財產損失的，對購房人進行賠償為法定義務。對此《中華人民共和國消費者權益保護法》第十一條賦予了消費者獲得賠償權的權利："消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身、財產損害的，享有依法獲得賠償的權利。"民法通則第一百一十一條規定："當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。"同時《商品房銷售管理辦法》第三十三條已明確規定將保修責任寫進合同。二者基于不同法律關系產生，其一因合同關系產生，其二因侵權法律關系所致。故而賠償損失和履行維修義務以排除妨礙，消除危險可以同時適用。故而開發商有意以賠償損失免除其保修義務的想法是十分荒謬的。

　　五、業主的風險規避舉措

　　那么倘若發生諸如本案的情形時，作為業主應如何維護自己的權益呢?京云律所提醒您，以下幾點盡可能的規避風險。

　　首先，合同簽訂時明確維修義務，防止開發商采用格式條款規避其保修義務，可通過附加條款與開發商進行約定。其中對于涉及建筑物壽命期內的主要工程，諸如基礎設施工程、地基基礎及主體結構工程明確羅列維修范圍，以避免發生質量問題時開發商推諉扯皮。

　　其次，交房時細致驗收，有條件的可聘請專業的驗房機構進行全面細致驗收，針對驗房過程中發現的潛在問題及時反饋給開發商，并做書面材料留存，屬于質量瑕疵的，可以采取有效措施補救的可以等開發商整改補救后再行收房，而倘若存在重大質量問題，屬于主體機構等質量問題的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第十二條規定："因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。"買受人可提出解除合同并請求賠償損失。

　　再次，發現質量問題時留存好相關證據。注意保存在保修期內向開發商主張權利的書面證據，開發商的答復以及反饋亦應取證留存，尤其是開發商明確表示不予修理或者拖延修理的情形，其相關證據對佐證開發商不作為，不履行合同義務具有直接證明效力。

　　最后，開發商執意不作為時，業主可采取自行修理，其修理產生費用可向開發商追索。其修理前可申請鑒定，鑒定若屬于主體質量不合格情形的，可申請解除合同并賠償損失。《合同解釋》第十三條規定："因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。"但是現實中由于許多房屋質量問題維修費用巨大，業主個人無力單獨承擔，此時只能選擇通過訴訟途徑維護自己權益。而此時合同、驗房材料、以及先前準備的證據便可發揮其效用，維護業主的合法權益。