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　　小產(chǎn)權(quán)房與宅基地一樣嗎?拆遷時有沒有補償?

　　小產(chǎn)權(quán)房是村集體組織或是開發(fā)商，在農(nóng)村建設(shè)等名義下建在集體土地上的房屋，或是由村民自行組織建造的商品房。也就是說，是在農(nóng)村集體土地上建造的商品性住宅，其土地性質(zhì)屬于集體土地使用權(quán)。
      

　　這類房屋通常是未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或是村集體頒發(fā)。

　　所謂的宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

　　而小產(chǎn)權(quán)房相比于商品房，在價格方面非常的誘人，于是不少購房者把目光都投向了這類房屋。可是在我國，小產(chǎn)權(quán)房備受爭議，有許多地方都傳出要整治小產(chǎn)權(quán)房。比如說去年深圳市規(guī)劃和國土資源委員會給各區(qū)和相關(guān)部門下發(fā)了《關(guān)于做好沒收違法建筑執(zhí)行和處置工作的指導(dǎo)意見》的通知。在《指導(dǎo)意見》中對沒收違法建筑的執(zhí)行和處置采取了一系列的措施!此前文章中有具體內(nèi)容(這個地方違法建筑沒收充公，小產(chǎn)權(quán)房被判了死刑!看看是不是你家)。

　　那么，本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同有效嗎?

　　根據(jù)《憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

　　根據(jù)《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　從以上的法律法規(guī)來看，小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，且不能出售給城市居民不過并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進行買賣。

　　因此，只要是同一集體成員也就是本村村民之間是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，所簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律許可的范圍之類，也就是說認定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。

　　關(guān)于宅基地買賣，這是新農(nóng)村建設(shè)中的重大問題，但是根據(jù)國家相關(guān)政策規(guī)定，在非試點地區(qū)，對于農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)該依法認定合同無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。

　　比如浙江義烏就出臺了《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細則(試行)》等共9項宅基地改革實施細則。因此，宅基地房屋買賣合同是否有效，一定要看試點地區(qū)還是非試點地區(qū)!

　　小產(chǎn)權(quán)房、宅基地拆遷是否有補償

　　在實踐過程中，雖然有的小產(chǎn)權(quán)房購買者的合同得到了法院的支持，可是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問題。那么究竟有沒有補償呢，有以下兩種情況：

　　1、小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應(yīng)首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦妫荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。對于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》中的相關(guān)規(guī)定，拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

　　而關(guān)于宅基地上房屋拆遷，所依據(jù)的是《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，對于已經(jīng)納入到城市規(guī)劃類的，可參照《國有土地上房屋征收與補償條例》或是地方性規(guī)定來給予補償。

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”簡單點來說就是，不能降低被征收人在拆遷之前的原有生活水平。

　　農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補償方式一般有三種：一種為貨幣補償，即根據(jù)農(nóng)民被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償。另一種是等價置換，即農(nóng)民可以在政府規(guī)劃區(qū)域內(nèi)本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。最后是兩種補償方式可結(jié)合使用。

　　拆遷補償金額是宅基地面積*拆遷補償單價+農(nóng)民固定財產(chǎn)(房屋)估價+安置費+農(nóng)村其他財產(chǎn)補助(附著物+其他建筑物)。

　　最后北京拆遷律師提醒大家，征地拆遷中如果自己的房子被認定成違法建筑時，不必慌張，因為政府是不能想拆能拆的，必須要按照法律所規(guī)定的程序?qū)嵤６矣械氖强梢酝ㄟ^處罰，補交地價，然后責(zé)令補辦手續(xù)后合法化的。因此，大家在遇到這種情況時一定要及時的咨詢律師，避免讓自己有所損失。