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　　第十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，宣告中國“民法典時代”正式到來。《民法典》將于2021年1月1日起施行，屆時現(xiàn)行《民法通則》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《民法總則》等將同時廢止。

　　《民法典》對于格式條款、居住權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)等事由的規(guī)定將會對我國商品房銷售和房屋租賃市場產(chǎn)生一定的影響。

        

　　《民法典》對格式條款的相關(guān)提示與說明義務(wù)的規(guī)定更利于保護購房人的權(quán)益，“格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容”。

　　民法典擴大了開發(fā)商應(yīng)當履行提示或說明義務(wù)的格式條款范圍，即將該等條款范圍從“免除或者限制其責(zé)任的條款”擴大至“免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款”，增加了“有重大利害關(guān)系”的開放性表述。因此，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，只要相關(guān)格式條款與購房人有重大利害關(guān)系，則開發(fā)商均應(yīng)采取合理的方式進行提示與說明。其次，《民法典》調(diào)整了開發(fā)商違反前述提示與說明義務(wù)所可能面臨的法律后果。在《民法典》施行之前，若開發(fā)商未按《合同法》的規(guī)定對免除或者限制其責(zé)任的格式條款進行提示或說明的，該等條款可能因為購房人的申請而被撤銷;在《民法典》施行之后，若開發(fā)商未按《民法典》的規(guī)定對免除或者減輕其責(zé)任等與購房人有重大利害關(guān)系的格式條款進行提示或說明的，購房人可以主張該等條款不成為商品房買賣合同的內(nèi)容。進一步而言，“可撤銷”意味著購房人需要在一定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)，但“不成為合同的內(nèi)容”則意味著購房人主張權(quán)利不受上述期限的限制。由此可見，《民法典》對格式條款相關(guān)規(guī)定的調(diào)整更利于保護購房人的權(quán)益，開發(fā)商則在簽署商品房買賣合同時應(yīng)更注意履行對與購房人有重大利害關(guān)系的格式條款的提示與說明義務(wù)。

　　《民法典》施行之前，我國現(xiàn)行法律層面并未有“居住權(quán)”的概念，此次《民法典》的規(guī)定系首度正式在法律層面提出“居住權(quán)”的概念。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)系指對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán);居住權(quán)一般系無償設(shè)立(當事人另有約定除外)，且設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同并應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”。據(jù)此，若居住權(quán)合同中未明確約定相關(guān)住宅可用于出租，則該等住宅不得出租，但對于在違反該條規(guī)定的情況下而訂立的住宅租賃協(xié)議的效力問題，《民法典》則未進一步明確。

　　《民法典》關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定主要見于《民法典》第734條：“租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。據(jù)此，優(yōu)先承租權(quán)成為了承租人的一項法定權(quán)利，該等規(guī)定可進一步保護承租人的租賃穩(wěn)定性。