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互換宅基地多年后反悔，親兄弟對簿公堂
互換宅基地多年后反悔，親兄弟對簿公堂
2023-07-14   閱讀：324   京云律師
十年前，兄弟倆就宅基地（房）互換達成口頭協(xié)議。哥哥在互換后的新宅基地上拆舊建新，建起了一棟小洋樓。弟弟沒有建新房，仍然住在原哥哥的舊房屋里。為了明晰雙方權益，雙方又簽訂一份書面互換協(xié)議，后弟弟反悔，訴至法院，主張房地互換協(xié)議無效。
 
 
 基 本 案 情
張金（化名）和張銀（化名）為親兄弟關系，均為花都區(qū)某村村民。2013年1月，為方便生產(chǎn)和生活，哥哥張金和弟弟張銀經(jīng)口頭協(xié)商，互相交換宅基地和房屋，即張金將自家宅基地、房屋與弟弟家宅基地、房屋互換。兄弟倆當時沒有簽訂書面協(xié)議，也沒有辦理變更登記。隨后，哥哥張金拆除了弟弟張銀原宅基地上的泥磚房，建了一層房屋。2019年又加建了兩層，變成了一棟三層小樓房。

互換宅基地多年后反悔，親兄弟對簿公堂

2019年11月，弟弟宅基地（原哥哥宅基地）上的房屋被認定為危房被政府有關部門拆除。
 
2021年，為了明晰雙方權益，兩兄弟補充簽訂《屋地交換協(xié)議書》，約定雙方經(jīng)平等自愿協(xié)商并征得家庭所有成員同意和認可，于2013年1月無償交換屋地，交換后不得反悔，地塊由各自建屋和使用，協(xié)議下方有雙方、各自家庭成員及見證人簽名。
 
但書面協(xié)議簽訂后，由于兩家物質(zhì)條件差距，張銀看著哥哥靚麗的小洋樓，產(chǎn)生了不平衡感，既后悔又不忿。
 
2022年初，張銀向法院提起訴訟，主張該協(xié)議書不是其真實意思表示，要求確認協(xié)議無效并返還原宅基地。

 

 裁判結果 

廣州市花都區(qū)人民法院一審判決：駁回張銀的全部訴訟請求。

 

張銀不服，提起上訴。

 

廣州市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

 

 
 以案 說 法

 

在我國農(nóng)村地區(qū)，村民基于生產(chǎn)生活便利所需，互換宅基地使用權的行為時有發(fā)生。雙方多采取簽訂互換協(xié)議，并由村委會或村民進行見證，且雙方互相交付產(chǎn)權證書等形式確認互換事實，相當一部分村民沒有重新向政府申請變更登記。本案涉及的主要問題就是農(nóng)村宅基地使用權自愿互換后，雙方未辦理變更登記手續(xù)，此互換行為是否有效。
 
本案中，兩兄弟均為案涉土地所在村集體組織成員，由于宅基地可在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)，故該協(xié)議書并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。雙方作為戶主自愿簽訂宅基地使用權互換合同，并由各自家庭成員及見證人簽名，足以證明該協(xié)議書為雙方真實意思表示。結合互換后雙方已將各自宅基地交付對方使用的事實，可認定雙方已實際履行了協(xié)議約定。
 
按照相關法律規(guī)定，宅基地使用權轉(zhuǎn)讓要進行變更登記，但是變更登記手續(xù)并不是合同生效的要件，僅是確認權利變動的手續(xù)，互換宅基地的雙方當事人應按照合同約定向政府部門履行后續(xù)登記的義務。因此，張銀主張案涉協(xié)議書無效并要求張金返還案涉宅基地缺乏事實及法律依據(jù)，法院不予支持。
 
宅基地是一種基本的生產(chǎn)、生活資料，其權屬的穩(wěn)定性、流轉(zhuǎn)的安全性，均會對社會秩序及人們的生活產(chǎn)生重大影響。一方面，村民依法互換宅基地及有關房屋時，應當遵循誠實信用原則，秉持誠實，恪守承諾，不能輕易“出爾反爾”。另一方面，雙方也應就約定事項達成書面協(xié)議并及時辦理宅基地變更登記，以確認權利變動，預防和減少糾紛。

 

 法 條 鏈 接
 
《中華人民共和國民法典》
第三百六十三條  宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關規(guī)定。
 
第五百零九條  當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。
 
《中華人民共和國土地管理法》
第二條　中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。
國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。
 
第十二條　土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。
依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

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