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　　近日，北京京云律師事務所再添成功案例，當事人為了打這場官司，經歷了兩次敗訴，之后通過介紹找到了京云律師事務所，京云律師王興華主任和李靈珂律師重新研判案件，找了新的訴訟思路，另辟蹊徑，成功扭轉局面，法院判決贈與合同有效，支持了當事人的訴訟請求。

　　一、案情簡介

　　李大爺與劉大媽系夫妻關系，二人育有一子三女。劉大媽于1994年12月去世并注銷戶口，李大爺于2020年7月去世。李大爺去世之前跟孫女李女士共同生活，因李女士年幼時，與爺爺奶奶在父母家一起居住，養成了深厚的情誼。因此，李大爺晚年時，李女士精心照顧，李大爺將名下的房屋過戶給了李女士，并簽訂了《存量房屋買賣合同》。為了避免日后子女們因房子的事出現糾紛，李大爺生前書寫了遺囑，指定將涉案房屋贈與李女士，同時并辦理的過戶手續。
        

　　本以為李大爺辦理好相關手續后，李女士就能夠順利繼承他名下的房屋了，然而事與愿違，李大爺剛去世不久，他的三個女兒要求分割李大爺名下的房屋。李女士不同意，李大爺的三個女兒將李女士告上了法庭，請求法院判決李女士與李大爺簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

　　法庭上，李大爺的三位女兒認為，涉案房屋是李大爺和劉大媽的夫妻共同財產，且李大爺與四位子女共同出資購買了涉案房屋，李大爺無權單獨處分，另外李女士應該對涉案房屋是否贈與行為承擔舉證責任，這不僅是因為民事訴訟有“誰主張誰舉證”的規定，更重要的是李女士是故意在李大爺去世之后才告知三位姑姑。

　　經過一番辯論后，一審法院認為：李女士當庭所述以及證據材料所載內容，李大爺與李女士就涉案房屋并不存在真實的買賣房屋的意思表示，而是以簽訂《存量房屋買賣合同》的形式實現房產贈與的目的，因此判決李大爺與李女士之間的《存量房屋買賣合同》無效。

　　李女士不認可一審法院的判決繼續上訴，又敗訴。李女士找到了專注于房產訴訟的北京京云律師事務所，京云律所主任王興華律師親自代理該案，并抽調資深律師李靈珂協同，為委托人李女士制定了詳細的訴訟的策略，向法院提起了訴訟。

　　二、律師介入

　　京云律師發現一審民事判決書認為李大爺與李女士就涉案房屋并不存在真實的買賣房屋的意思表示，而是以簽訂《存量房屋買賣合同》的形式實現房產贈與的目的，因此判決李大爺與李女士之間的《存量房屋買賣合同》無效。但是李大爺與李女士之間真實的民事法律行為的效力，應根據二人行為當時是否具備民事法律行為有效之要件、是否存在民事法律行為無效之情形予以判定。李大爺雖現已去世，但不影響法院對其在世時行為效力的確定。因此，京云律師向法院提交如下代理意見：

　　首先，李大爺與李女士之民事法律行為是否構成贈與合同法律關系。當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。具體到本案中，李大爺將涉案房屋過戶給李女士未收取房屋價款，雖雙方簽訂的是《存量房屋買賣合同》，但在一定歷史時期內，親屬之間考慮到便捷、稅率等層面，通過買賣合同的方式辦理房屋過戶、實現贈與目的并不罕見。本案李大爺與李女士之民事法律行為，符合贈與合同的構成要件，且在行為當時完成了過戶即代表贈與行為已完成，故二人之間構成事實上的贈與合同法律關系。

　　其次，李大爺與李女士行為當時是否具備民事法律行為有效之要件。李大爺與李女士均系完全民事行為能力人，李大爺在作出行為時雖然年事已高，但目前尚未有證據證明其民事行為能力受限。拋開雙方爭議的《遺囑》不談，僅就李大爺于 2009 年 12 月13 日書寫的《意見》而言，李大爺在其中明確表示要將涉案房屋過戶給李女士，且目前尚未有證據證明李大爺曾在其在世時向李女士主張過房屋價款，故應當認為贈與涉案房屋系李大爺的真實意思表示。

　　綜合全案，目前尚未有證據證明本案存在其他導致民事法律行為無效之情形。綜上所述，法院應當認為李大爺與李女士之間構成事實上的贈與合同法律關系，二人行為具備民事法律行為有效之要件，目前尚未有證據證明本案存在導致民事法律行為無效之情形。

　　京云律師有理有據的陳述，得到了法官的認可，最終法院判決：確認李大爺與李女士之間就涉案房屋簽訂的贈與合同有效。