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王先生在公司附近租了一套房，當時和房東簽了三年的合同，本來住的好好的，忽然有一天，孫女士找到了他，說原房東已經(jīng)把這房賣給她了，還拿出了房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在她一家要住，要求王先生限期搬出去并把租金交一下。

王先生很困惑，房東可以不經(jīng)自己同意就賣房嗎？自己已經(jīng)向原房東預付了一年租金，怎么現(xiàn)在還要再交房租？而且自己的租房合同今年年底才到期，現(xiàn)在就必須搬走嗎？

北京京云律師事務所，王興華主任表示：

對于王先生提出的問題我們一一來解答，首先原房東有權(quán)將自己的房子賣出，是對自己的財產(chǎn)進行處分的行為，不需要經(jīng)過王先生同意，但這并不意味著王先生就需要搬出。

因為我國民法典為了保護承租人的權(quán)利和穩(wěn)定的租賃關(guān)系，規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，意思是在租期內(nèi)，只要王先生實際居住在租賃的房屋里，即便房屋易主，也不影響租賃合同的效力，新房東孫女士仍然需要繼續(xù)履行原先的租賃合同，無權(quán)要求王先生搬離，王先生可以繼續(xù)承租至到租期到期為止。而且王先生已經(jīng)預先支付給原房東租金，孫女士可以請求原房東返還，但王先生在剩余租期內(nèi)不用再向?qū)O女士支付租金。

《民法典》

第七百二十五條  租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答>的通知》

租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，出租主體的變更時間如何確定？房屋轉(zhuǎn)讓雙方未通知承租人所有權(quán)變動會產(chǎn)生何種法律后果？

租賃合同履行過程中租賃房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，房屋所有權(quán)變動的時間為新的租賃關(guān)系成立的時間，轉(zhuǎn)讓房屋雙方對此另有約定的，從其約定。

房屋轉(zhuǎn)讓雙方未將租賃房屋讓與的事實通知承租人，承租人已經(jīng)依合同約定向出租人支付或者提前預付租金的，可以對抗買受人，買受人再向承租人主張該部分租金的，不予支持；房屋轉(zhuǎn)讓雙方已經(jīng)通知承租人向買受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對抗買受人，買受人要求承租人支付該部分租金的，應予支持。