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近日，由京云黃瑞琦律師代理的《張某訴朱某房屋租賃合同糾紛一案》，被評(píng)為北京京云律師事務(wù)所2022年度“十佳優(yōu)秀勝訴案例”。

合理運(yùn)用訴訟加調(diào)解的多元化糾紛解決途徑，成功幫助委托人在最快的時(shí)間內(nèi)解決問題、達(dá)到訴求，委托人很滿意，并為律師送上了錦旗。

房東張某將房屋長(zhǎng)期出租給租戶朱某居住使用，近幾個(gè)月來(lái)，朱某不配合張某向社區(qū)報(bào)備居住人員信息、不回微信、不接電話，張某多次要求上門查看房屋及居住情況，朱某均以各種理由推脫，張某懷疑朱某未經(jīng)許可將房屋轉(zhuǎn)租他人使用，雙方因上門查看房屋居住狀態(tài)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)報(bào)了警，但張某最終還是沒能進(jìn)去。

張某認(rèn)為自己的房子租出去好幾年了，連看都不能看一眼，里面住的是誰(shuí)也不知道，很被動(dòng)，擔(dān)心合同到期了房子也收不回來(lái)，想解除與朱某的租賃合同關(guān)系。

經(jīng)過(guò)多方打聽，張某找到了北京京云律師事務(wù)所，律所接受張某的委托后，指派黃瑞琦律師代理該案。

因案涉房屋存在多重租賃關(guān)系，按常規(guī)訴訟程序難以一個(gè)案件厘清多個(gè)法律關(guān)系，不僅占用大量時(shí)間與精力，更不利于多方主體權(quán)益的維護(hù)。承辦律師先與張某詳細(xì)溝通了案件的具體情況、將租賃合同、聊天記錄進(jìn)行了整理，通過(guò)電話及律師函與朱某多次溝通，但朱某態(tài)度強(qiáng)硬，認(rèn)為合同沒到期，拒絕協(xié)調(diào)。

面對(duì)僵局，京云律師調(diào)整策略，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)取出警記錄、收集朱某存在的各種違約行為、準(zhǔn)備立案材料，向豐臺(tái)法院提起了訴訟。

由于糾紛當(dāng)事人“庭前發(fā)生過(guò)爭(zhēng)執(zhí)”，法庭上火藥味十足，京云律師通過(guò)積極多維努力，大膽創(chuàng)新辦案思維角度，“以打促談”的方式，向法官提議調(diào)解雙方的合同糾紛。

在與張某的溝通中，調(diào)解員解釋了“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，強(qiáng)調(diào)張某作為要求解除房屋租賃合同的訴求方，她應(yīng)該要拿出支撐其主張的證據(jù)。京云律師指出，租客未經(jīng)房東同意，擅自轉(zhuǎn)租的，房東可以解除合同，并依據(jù)合同約定追究租客的違約責(zé)任。

京云律師援引法律，結(jié)合庭前準(zhǔn)備的證據(jù)，有理有據(jù)的分析，朱某的態(tài)度有所緩和，表示他愿意解除房屋租賃合同，但希望京云律師能勸說(shuō)張某將于朱某搬離涉案房屋之日，將剩余租金 19500元、押金 2100 元、朱某先行交付的涉案房屋 7個(gè)月物業(yè)費(fèi) 1050元一次性退還給他。

京云律師又對(duì)張某做工作，指出根據(jù)法律規(guī)定，如果張某堅(jiān)持向朱某討要損失賠償，從法律層面未必能得到支持。京云律師表示自己能理解張某的心情，但希望張某能以理性的態(tài)度適當(dāng)調(diào)整自己的心理預(yù)期。

之后，京云律師繼續(xù)與兩位當(dāng)事人溝通，不斷縮小兩人的差距，經(jīng)歷兩次庭審，最終，雙方在法院的組織下達(dá)成調(diào)解，張某如愿收回了房屋，解除了與朱某的租賃合同。