房屋拆遷案例
由于我們國家文化產業發展政策進行調整、環保政策和安全管理政策的強化所帶來的房屋征收與拆遷活動日漸頻繁。毫無疑問，房屋征收拆遷已經成為城市建設和發展的一項重要活動。而在諸多征收拆遷活動中，企業征收拆遷是一個發展比較分析復雜的問題。由于企業征收拆遷，不僅要考慮企業的經營狀況，而且要考慮企業征收拆遷后恢復重建過程中存在的諸多風險，再加上企業搬遷背后隱藏的巨大商業價值以及當地企業與當地政府之間千絲萬縷的聯系，許多企業在面臨征收拆遷問題時，往往會從一方轉向另一方，錯失談判的機會，最終陷入困境。云合專業律師網憑借其多年企業征收拆遷管理方面的豐富教學經驗，在此幫助您一步步揭開一個企業產品征收拆遷的神秘面紗。本文將重點針對湖南省企業拆遷補償的現狀，針對湖南省不同的規定，也結合當地的實際情況進行分析。
一、湖南企業拆遷補償標準
（一）房產、建筑物及土地補償
根據湖南省的辦法和各市有關征收補償的實施辦法，企業的房產和土地補償一般可以采取貨幣補償或房產權交換兩種方式。由于我國不同的補償方式，對于停產停業損失、安置補助費用等其他費用會有所不同，需結合中國企業發展本地的征收拆遷政策環境以及提高企業通過自身經營的實際生活情況作出判斷。
1、房產及其他建筑物補償
企業的經營場所主要包括工業廠房、倉庫以及職工宿舍和辦公樓。具體補償面積是根據有關房產證的建筑面積計算的，由于歷史原因不能辦理房地產證和土地證，可以根據實際計量確定。企業進行房產及其他建筑物的補償技術標準研究主要可以依據評估工作報告，主要通過考慮被征收房屋及建筑物的區位、用途、建筑工程結構、新舊文化程度、建筑面積問題以及占地面積、土地使用權等影響其價值的因素。
2、土地補償
企業取得土地使用權的方式有多種，分為轉讓和轉讓土地使用權，還可以在改制過程中，將土地使用權折價，作為企業資產收益。此外，通過融資租賃城市建設用地，甚至以鄉鎮或村鎮企業文化形式租用集體土地者也大量研究存在。對于企業來說，最大的資源是土地資源，但是湖南省的規定和措施都沒有明確土地的價值和補償標準。而對于中國集體土地上部分企業征收拆遷關于農村土地的補償一般按評估市場價格進行補償，具體的補償技術標準如果一個企業為承租人或者通過第二承租人，就會涉及到與土地資源使用權人誰有權獲得土地補償的問題，補償的依據以證書或租賃服務合同為準。
（二）設備、設施補償
設備設施搬遷的補償價值，主要是指設備在搬遷過程中的拆卸、包裝、運輸、安裝和調試費用，以及原設備基礎剩余價值的損失，即在保證設備正常工作條件和運行性能、客觀合理的直接費用的前提下，假定設備從原設備搬遷到新的地點。根據《湖南省征補辦法》第十二條的規定，對于企業設備的搬遷費以及技術設備因搬遷喪失學習使用時間價值，首先應由房屋征收管理部門與被征收人參照相關服務行業發展標準協商確定，若協商不成的，應當通過評估方法確定。此外，湖南省地級市也制定了征收補償的相關實施辦法，并規定了設備設施搬遷補償標準。例如長沙、湘潭、衡陽三地的規定，基本上是對于可搬遷設備，一般可以根據搬遷實際發展情況分析評估后確定補償費用；對于我們無法搬遷或者自己無法得到恢復正常使用的設備，則按相關法律規定學生通過風險評估方法直接確定補償費用；對于已廢棄的設備，則不予補償。
（三）停產、停業損失補償
按照《湖南省征收補償辦法》第14條的規定，企業停產停業造成的直接損失，按照被征收房屋估價的每月7‰予以賠償。停產停業期限，按照中國實際問題停產停業的月數進行分析計算。企業認為停產、停業損失超過上述計算標準的，應當在征收前一年度實際經營情況和有關證明材料提供給收房部門，由評估機構進行評估并給予賠償。
應當需要注意的是，如果不能擅自將住宅房屋改變為經營性用房，則存在問題征收時不給予停產停業損失經濟補償的風險；如果沒有擅自改變非住宅建筑房屋用途的，則會有按照自己原有產品用途可以計算停產停業損失的風險。因此，云合專業律師網提醒您，您所在地區在準備征收時，請注意核實近年來在您的營業執照和納稅憑證上登記的相關信息，并注意收集和妥善保存其他相關證據，從而提高征收過程中的談判標準，獲得滿意的補償。
臨時安置補貼一般都是在通過產權交換和執行過渡安置協議的情況下進行的。根據《湖南省征補辦法》第二十條、第二十一條的規定，一方面企業如果在一個過渡安置工作期間可以自行進行解決資金周轉用房的，則按照設區的市、縣市制定的標準以及支付作為臨時安置補助費。另一方面，如果房屋未按時交付，從逾期月份起，如果企業自行解決周轉空間問題，如果過渡期延長不到12個月，應支付標準付款的150% ; 如果過渡期延長超過12個月，應支付標準付款的200% 。若政府可以提供資金周轉管理用房，除繼續發展提供企業周轉用房外，過渡使用期限延期12個月以內，按照國家標準的50％支付；過渡期限延期超過12個月的，按照相關標準的100％支付。
云合專業律師網提醒您，臨時安置補償金并不是政府必須支付給您的費用項目，具體取決于您選擇的補償方式。如根據《衡陽市中心城區發展國有企業土地上房屋進行征收與補償制度實施管理辦法》第三十二條的規定，停產停業損失補助費與臨時安置補助費只計一項，不得通過重復數據計算。經濟補償或者一次性安置住房的，暫時安置和停產、停業造成的損失不予賠償。另外，各地可以通過結合本地實際發展情況，對此費用的具體支付標準問題進行相關規定。因此，可以結合企業所在地的實際征收拆遷政策及相關規定，計算具體金額。
對于搬遷獎勵費用，一般由各市按照實際發展情況可以進行相關規定。
（五）人員遣散及安置費用
這部分的成本“湖南省利維和補充措施”不是規定,根據律師的經驗和與其他省份的實踐相結合,對這部分成本可以結合企業的業務規模、人員組成和后重建的具體情況,有合理理由的征收部門提出索賠。一般通過企業進行搬遷的，需要支付工人停工期間的基本工資和社保費用或者其他相關工作生活補助費用。由于國家征用，勞動合同不能繼續履行的，公司還有可能按照《中華人民共和國勞動合同法》的有關規定向勞動者支付賠償金。
綜上所述，企業征收拆遷補償所涉及的補償種類及補償技術標準，根據中國各地具體的規定及企業的相關工作情況以及存在具有一定的差異。此外，由于考慮到地方經濟發展的特殊因素，談判的可能性較大，效果較好。云合專業律師網具有多年拆遷維權工作經驗，總結了一套時間短、效率高、能快速有效提高經濟補償的維權方式方法。通過訴訟和談判，對拆遷人施加壓力，為企業贏得與拆遷人同等的談判地位，為企業爭取合理的賠償。同時，云合律師在進行拆遷工作中還注意維護中國企業的各方社會發展關系，讓企業贏了補償、也贏了關系，為企業征收拆遷后繼續教育開展生產經營實踐活動可以提供重要保障。
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