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一般房屋買受人是否有權排除抵押權的執行?
一般房屋買受人是否有權排除抵押權的執行?
2022-05-06   閱讀:578   英云律師

  案情  

      
甲公司為某小區項目的開發商,甲公司向乙銀行借款,并以該項目的國有建設用地使用權為借款提供抵押擔保,并辦理了抵押登記。2020年8月,乙銀行書面同意甲公司對外出售該項目地上房屋。2021年1月,甲公司與張某簽訂《商品房買賣合同》,約定將案涉房屋出售給張某;合同第三條約定,“該房屋的土地使用權設置了抵押權,抵押人為甲公司,抵押權人為乙銀行”;合同第八條約定了預售資金監管賬戶、賬號及應將房款繳至該監管專戶;合同尾部加粗字體“本人清楚第三條及第八條的內容”,并由買受人再行抄寫了一次。2021年2月24日,張某以刷卡消費方式向甲公司的非監管賬戶支付全部房款。
 
2021年4月,法院就乙銀行訴甲公司金融借款合同糾紛案作出民事判決:乙銀行對某小區的23套房屋(含案涉房屋)享有抵押權和優先受償權。后乙銀行向法院申請強制執行,案涉房屋被查封。張某在其執行異議被駁回后,提起案外人執行異議之訴,請求排除對案涉房屋的執行。
 

一般房屋買受人是否有權排除抵押權的執行?
    分歧     
 
本案中,關于張某對案涉房屋享有的民事權益能否排除強制執行,存在以下兩種觀點:
 
第一種觀點認為,能排除強制執行。抵押權人同意轉讓抵押物的,不應由受讓人代為清償債務,因為在抵押物的交換價值實現之日即喪失了物上追及力,抵押權的效力僅及于轉讓價金。
 
第二種觀點認為,不能排除強制執行。不動產抵押權設立后,抵押權人同意出售不動產并不等同于放棄抵押權,且張某知曉標的物有抵押權限制而仍然購買,存在過錯,應承擔風險。
 
 英云律師觀點  

 

1.一般房屋買受人不能對抗抵押權人。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議復議規定》)第二十八條規定的一般房屋買受人的物權期待權本質上屬于債權請求權,不同于第二十九條規定的因關乎買受人居住生存權益而優先保護的商品房消費者物權期待權,前者并不具有優先于抵押權保護的特殊價值,即一般不動產買受人即便符合《執行異議復議規定》第二十八條的規定,也不能對抗抵押權人。

 

2.抵押權追及效力并不因同意轉讓抵押物而消滅。關于抵押人在抵押期間轉移抵押財產的,抵押權人能否繼續就抵押物行使抵押權的問題,長期以來,司法實踐中形成了價金物上代位主義和抵押權追及效力主義兩種不同的裁判觀點。前者認為,抵押權人同意轉讓抵押物,抵押權人只能要求以轉讓價款直接清償債務,不得再就抵押物優先受償;后者認為基于抵押權的追及效力,抵押權人有權就抵押物優先受償。民法典第四百零六條第一款規定,抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。據此,抵押權追及效力并不因抵押權人同意轉讓抵押物而消滅。同時,根據民法典第三百九十條的規定,抵押權的物上代位性,產生于抵押物毀損、滅失或被征收等導致抵押物所有權絕對滅失的事實,轉讓僅主體變更,轉讓所得價款不屬于代位物的范疇。故此時不存在適用代位價金制度的問題。

 

3.抵押物處置不存在法律上的障礙。由于房地產的不可分性,民法典第三百九十七條規定了“房地一體”抵押規則,同時第四百一十七條規定抵押后新增建筑物不屬于抵押財產,建設用地使用權抵押權實現時,地上新增建筑物應一并予以處分,但抵押權人對新增建筑物所得價款不享有優先受償權。本案中,案涉房屋即屬此情形,可一并處分。

 

4.本案買受人存在過錯。本案中,買受人張某在明知案涉房屋所涉土地使用權存在權利負擔及應將購房款存入監管賬戶以滌除權利限制的情況下,仍購買案涉房屋,并將購房款轉入非監管賬戶,導致抵押權人設置的監管措施無法發揮效用,影響其抵押權的順利實現。買受人張某在合同履行中存在過錯,非善意購房人,故張某應自行承擔相應的風險。
 

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