房屋拆遷案例
在商品房交易市場中，開發商逾期交房的現象很常見。司法實踐中的很多購房糾紛都是由于開發商逾期交房導致的。很多的購房者在遇到開發商逾期交房不知所措，不知道怎么處理。那么，開發商逾期交房，購房者可以采取哪些措施，房產糾紛律師為您解答。
開發商違約不退房款怎么辦?
首先在開發商已經造成違約，工程停工，不能按時交付房屋時，需要對其提出退房要求，如合同上未填寫交房日期，可在此時要求開發商另立合同注明交房日期，如在違約，需給購房者交付違約金。
若在開發商仍然不交付房屋，且不退購房金，此時，最好聯系所有購房者一同對其起訴，用法律途徑來維護自身權利，因為一個人能力小，且個人承擔起訴費用比較大，只有人多才能產生較大的影響力。
如果開發商已資不抵債，不退還房款，由法院對其實行實信被執行人，可要求對其實行破產政策，由政府出面對其進行地產拍賣，來索回購房款!
居民遇到開發商逾期交房如何處理
一、購房人可以行使合同解除權
《民法典》(自2021年1月1日起施行)第五百六十三條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合理期限”進行了明確，該解釋規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。該解釋又規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。
以上法律規定的含義有三點：
1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。
2、經催告后過了三個月，開發商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發商延遲交房;第二經過催告;第三催告后滿三個月仍未交房。
3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權后，開發商有催告購房者行使解除權的，則解除權的有效期縮短為三個月。
以上規定中，兩個催告和兩個三個月的規定應當區分清楚，一為購房者催告開發商交房，一為開發商催告購房者行使解除權;一為購房者催告后經過三個月取得解除權，一為開發商催告后購房者的解除權有效期縮短為三個月。
鑒于以上的規定，在開發商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發商延遲交房后立即發函催告，一是在開發商遲遲不能交付房屋時采取的一個應對舉措;二是催告后可解除合同對開發商也是一種壓力。
催告最好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發商長期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。
二、購房者要求支付違約金或者賠償損失
按照《民法典》的有關規定，出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
1、違約金、賠償損失、解除合同可同時主張嗎?
如果合同中約定的延期交房的違約金較高，發生糾紛訴諸司法后，開發商以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低，購房者可以請求增加，法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數額。
《民法典》第五百八十八條規定：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。
2、購房者選擇解除合同的，能否再要求支付違約金或要求賠償損失?
可以。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償，解除合同后，一方仍然會存在損失，至少會發生購房款利息的損失，該損失應當補償，因此解除合同和違約賠償可以同時主張。
我們知道，對于開發商逾期交房的救濟措施和辦法主要是上文中提到的策略。每一項措施和策略都要區分具體的情況來處理，購房者在遇到開發商延期交房時，自己不能正確及時的維護自己的合法權益的話，可以通過房產糾紛律師網站的律師來獲得專業的意見和建議。
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