案情簡介

原告xx物業(yè)公司向法院起訴要求被告支付物業(yè)費(fèi)784612.20元。

事實(shí)和理由：2020年6月9日，被告xx房地產(chǎn)公司與原告簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由原告為被告開發(fā)建設(shè)的xx 小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，被告向原告支付物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)及補(bǔ)貼。原告按照合同約定提供了物業(yè)服務(wù)，履行了自己的合同義務(wù)，而被告至今未向原告支付相應(yīng)費(fèi)用，為此訴至法院。

被告應(yīng)訴后辯稱：

一、涉案前期物業(yè)服務(wù)合同已在2020年11月20日解除，理由：涉案前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂于2020年6月9日，處于被告破產(chǎn)重整期間，2020年11月20日破產(chǎn)重整程序終結(jié)，被告按照破產(chǎn)計(jì)劃實(shí)施經(jīng)營行為，該前期物業(yè)合同因未按照法律規(guī)定進(jìn)行備案而無法履行，故該合同因違法而解除。

二、2021年3月5日，涉案物業(yè)由符合法律規(guī)定的備案新物業(yè)接管服務(wù)，但原告一直未將收取電費(fèi)的設(shè)備移交給被告，雙方因此報(bào)警，現(xiàn)雙方已無法進(jìn)行合作，事實(shí)上也無法繼續(xù)履行涉案合同。

三、被告開發(fā)的1、2地塊正在建設(shè)，小區(qū)是施工場地根本不能進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；3、4地塊也正在進(jìn)行小區(qū)綠化，未竣工驗(yàn)收，未有物業(yè)服務(wù)；5地塊雖有業(yè)主入住，現(xiàn)有備案另一物業(yè)公司進(jìn)行管理，故涉案前期物業(yè)合同已無履行可能，符合前期物業(yè)服務(wù)合同第33條第一項(xiàng)合同約定的解除條件。四、本案中被告沒有要求原告進(jìn)駐，不應(yīng)對(duì)原告進(jìn)行補(bǔ)貼。并反訴原告要求返還代收的電費(fèi)198573.6元。

法院審理xx房地產(chǎn)公司作為甲方、xx物業(yè)公司作為乙方，雙方于2020年6月9日簽訂《山東省前期物業(yè)服務(wù)合同》和《xx小區(qū)物業(yè)補(bǔ)充協(xié)議》。《山東省前期物業(yè)服務(wù)合同》第二十八條約定，甲方違反本合同約定致使乙方無法提供和達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，甲方應(yīng)按建筑面積全額物業(yè)費(fèi)向乙方支付違約金；第三十三條約定，本合同期滿前發(fā)生下列情形且業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲方可以終止合同另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）乙方違約無法提供和達(dá)到本合同第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。《xx小區(qū)物業(yè)補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)物業(yè)辦公用房的裝修及交付使用、前期物業(yè)物資配備進(jìn)行了約定，還約定了前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)甲方補(bǔ)貼辦法，其主要內(nèi)容如下：1.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照《山東省物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》三星級(jí)執(zhí)行；2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)基本補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月住宅28174元、商業(yè)22090.35元、車位11400元、生活垃圾處理3720元，以上合計(jì)每月補(bǔ)貼65384.35元；3.由于本項(xiàng)目存在尚未竣工驗(yàn)收，物業(yè)管理費(fèi)收取困難，在甲方要求進(jìn)駐且通過物業(yè)提升項(xiàng)目形象的前提下，甲方對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼辦法：第2條為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼的基本計(jì)算依據(jù)；地下車位部分因目前工程尚未完工，在完工交付物業(yè)公司之前物業(yè)公司不收取相應(yīng)的管理費(fèi)用，工程完工交付乙方管理后計(jì)入補(bǔ)貼；甲方在每月10日前向乙方支付上一月度的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

上述合同和補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，xx物業(yè)公司依約進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，并將收取的2020年11月3日之前的電費(fèi)全部交予xx房地產(chǎn)公司；xx房地產(chǎn)公司于2020年7月29日、8月12日、9月14日、10月13日每月向xx物業(yè)公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼65384元。后因xx房地產(chǎn)公司未再向xx物業(yè)公司支付補(bǔ)貼款，xx物業(yè)公司對(duì)收取的2020年11月3日之后的電費(fèi)181667元也未交付xx房地產(chǎn)公司。

另查明，2019年11月13日，一審法院裁定受理xx房地產(chǎn)公司破產(chǎn)重整一案，2020年11月20日破產(chǎn)重整終結(jié)，xx房地產(chǎn)公司招募新投資人。2021年3月，xx房地產(chǎn)公司與案外人菏澤某某物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂《山東省前期物業(yè)服務(wù)合同》。

從公安機(jī)關(guān)的問話筆錄可以看出，2021年6月2日，xx房地產(chǎn)公司工作人員到xx物業(yè)公司的物業(yè)管理辦公室將記載電費(fèi)情況的電腦強(qiáng)行搬走。2021年6月5日公安機(jī)關(guān)對(duì)xx房地產(chǎn)公司工作人員的詢問筆錄顯示，因xx物業(yè)公司未退出，菏澤某某物業(yè)服務(wù)有限公司沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的物業(yè)管理。2021年8月27日公安機(jī)關(guān)對(duì)xx物業(yè)公司工作人員宗某某的詢問筆錄顯示，宗某某在物業(yè)服務(wù)辦公室值班，xx房地產(chǎn)公司工作人員帶來多人，因物業(yè)管理問題與宗某某發(fā)生爭執(zhí)。

 爭議焦點(diǎn)及法院分析認(rèn)定

1、物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)解除。xx房地產(chǎn)公司認(rèn)為，其公司于2020年11月20日破產(chǎn)重整程序終結(jié)進(jìn)入經(jīng)營行為，該前期物業(yè)服務(wù)合同未備案，合同因違法應(yīng)于2020年11月20日解除。法院認(rèn)為，合同備案是一種行政管理行為，未予備案并不影響合同效力也不能導(dǎo)致出現(xiàn)解除的法律后果。因xx房地產(chǎn)公司與案外人另行簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，并反訴要求依法確認(rèn)雙方合同已解除，根據(jù) 《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)xx房地產(chǎn)公司與xx物業(yè)公司簽訂的合同于本案反訴狀副本送達(dá)反訴被告時(shí)即2021年9月17日解除。

2、xx物業(yè)公司是否履行了合同義務(wù)，xx房地產(chǎn)公司是否應(yīng)向xx物業(yè)公司支付補(bǔ)貼款。xx房地產(chǎn)公司辯稱物業(yè)公司未按約定全面履行合同義務(wù)，但綜合xx房地產(chǎn)公司已經(jīng)支付物業(yè)公司四個(gè)月補(bǔ)貼費(fèi)用，新的物業(yè)公司并未進(jìn)行實(shí)際管理的情況，以及其另行選聘的新物業(yè)公司多次干擾本案原告履行合同的情況來看，被告的辯解與事實(shí)不符，且即便原告未全面履行合同也是因房地產(chǎn)公司的違約行為所導(dǎo)致，依據(jù)合同第二十八條約定，因房地產(chǎn)公司原因致使物業(yè)公司無法正常履行合同義務(wù)，房地產(chǎn)公司應(yīng)按建筑面積全額物業(yè)費(fèi)向物業(yè)公司支付違約金，也就是說，由于房地產(chǎn)公司原因?qū)е挛飿I(yè)公司未全面履行合同義務(wù)，房地產(chǎn)公司應(yīng)以違約金的方式支付物業(yè)公司補(bǔ)貼款。

房地產(chǎn)公司另辯稱其開發(fā)的1、2地塊正在建設(shè)；3、4地塊正在進(jìn)行小區(qū)綠化，未有物業(yè)服務(wù)，該情況在雙方簽訂合同時(shí)已經(jīng)明知，補(bǔ)貼辦法中僅對(duì)車位補(bǔ)貼做了補(bǔ)充約定，可予以扣除，對(duì)上述地塊物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼并未作補(bǔ)充約定。因此，xx房地產(chǎn)公司應(yīng)每月向物業(yè)公司支付53984.35元（65384.35元扣除車位補(bǔ)貼11400元），支付期間應(yīng)自2020年10月10日至合同解除之日。

英云律師說法

本案案情較為復(fù)雜，雙方爭議較大：

1. 在本案中，xx房地產(chǎn)公司未依照合同約定的方式解除合同，而是采取私下與新的物業(yè)公司另行簽訂合同且擅自驅(qū)逐xx物業(yè)公司的行為，該行為系違約行為，導(dǎo)致xx物業(yè)公司無法按合同約定全面履行合同義務(wù)，但是依據(jù)合同約定xx房地產(chǎn)公司仍應(yīng)依照合同的約定以違約金的方式支付xx物業(yè)公司物業(yè)補(bǔ)貼費(fèi)。

2.合同解除的時(shí)間問題。依據(jù)民法典的新規(guī)定，以訴訟方式要求解除合同，人民法院予以確認(rèn)的，其解除合同的時(shí)間是起訴狀副本送達(dá)對(duì)方時(shí)。

3.如果合同存在違法的情形，合同的效力問題。被告辯稱涉案物業(yè)服務(wù)合同因未備案而違法，因違法而解除，但《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。”據(jù)此，被告的辯解意見并不正確，即便合同涉嫌違法行為，合同的效力也應(yīng)是無效而不是解除，但就本案而言，備案的問題只是一種行政管理規(guī)定，不能影響合同效力，也不存在自動(dòng)解除的問題。