成功案例
作為承租他人廠房經營的企業來說，最怕的就是遇見出租方破產的狀況。一來為了生產經營前期投入了很多基礎性建設資金;二來預付租金這筆不小的開支還不知道能不能要的回來。那么如果真遇見這樣的情況該如何應對呢?云合律師團隊|浩云律所近期就遇見了這樣的案例。
2016年，朱某與一家公司簽訂了《廠房租賃合同》，租賃期限15年，每月租金20萬元，租金總額3600萬元。合同簽訂后，朱某于同年7月19日、7月22日分兩次向阿里公司匯款共計1800萬元。交付租賃廠房一年后，該公司向法院申請破產清算。
兩個月后，該公司起訴朱先生要求朱先生立即將其所租賃的廠房返還給該公司并承擔逾期騰房占有使用費。朱先生聽到這個消息后懵了，雙方明明簽訂了租賃合同，何況自己還提前支付了好幾年的租金，怎么突然對方就理直氣壯的要求自己返還廠房還承擔占有使用費?這還有沒有天理了?對于這樣的情形，浩云律所事務所的劉律師給朱先生做了詳細的分析和解答。
首先，對方的起訴要沒依據呢?有的，依據《中華人民共和國破產法》第十八條規定“人民法院受理破產清算申請后，管理人對破產清算申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產清算管理受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同”。對方申請破產清算后，由于朱先生沒有催告對方是否繼續履行合同，對方也沒有通知朱先生，兩個月后，朱先生與對方簽訂的合同實際上已經解除了。
其次，還能不能繼續使用該廠房呢?畢竟朱先生在該廠房上花費了不少心血和投入，這就要視具體情況而定了。
1、繼續履行合同。
根據《中華人民共和國破產法》第十八條規定，對該租賃合同，破產清算管理人可以選擇解除也可以選擇繼續履行。但是管理人一般為了破產財產價值最大化，都會選擇解除合同，畢竟如果作為破產財產的租賃房屋上尚存在租賃權利的話，將會使破產財產的價值大幅度的貶損，從而導致拍賣價格過低或是無人競拍。因此，在得知對方進入破產程序后，應當第一時間催告對方，盡快得知對方是否繼續履行合同，以免自身權益義務處在一個不確定的狀態。
2、買賣不破租賃。
《中華人民共和國合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條第二款規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，…”
《石家莊市城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定：因出賣、贈與、繼承及企業破產清算、兼并、合并等原因使房屋所有權轉移他人時，房屋受讓人應當履行原租賃合同。
《北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的解答之五(試行)》(京高法發[2007]168號)規定：“如果承租人的各項財產情況表明可以繼續使用，且該位置適于承租人發展的，則可以考慮繼續履行租賃合同。繼續履行的，拍賣時應向競拍人做出說明，適用買賣不破租賃的規則。”
根據上述法律、司法解釋以及各地方規章，“買賣不破租賃”原則的適用范圍應當包括企業破產清算以及拍賣在內的所有權變動等方式。
3、主張優先購買權。
承租人行使優先購買權的前置條件：一是雙方建立了合法有效的租賃合同;二是出租人擬將租賃房屋向第三人進行出售。我們在處理破產清算實務工作中最常見的便是破產財產處置變現或者債務清償中的以物抵債。
(1)破產財產處置幾乎是每個破產案件中都會涉及的重要工作，尤其是在清算案件中，在債權人會議表決通過或者人民法院裁定《破產財產變價方案》后，管理人將及時完成破產財產的變價以實現債權的及時清償。往往債務人的房產中都會有租賃關系的存在，有的租賃合同在管理人進場后按照《企業破產法》第18條的規定予以解除，有的租賃合同管理人選擇繼續履行，有的租賃合同系管理人在破產清算申請受理以后為增加破產清算財產重新訂立的。為此，破產清算財產處置中的租賃系指破產清算財產處置時尚存的合法有效的租賃合同，此時的承租人才享有優先購買權。
(2)以物抵債在破產程序中本身也是一種債務清償方式，如在重整程序中，《重整計劃草案》采取“以物抵債”方式清償債權。近年來，參照《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中對以物抵債的規定，以物抵債作為債權清償方式普遍在重整程序中得以適用。為此，在進行以物抵債時，租賃關系尚存續的承租人享有優先購買權。
最后，如果無法繼續使用租賃房屋，承租人在收到解除租賃合同的通知后，應第一時間向管理人提出優先償還預付租金的主張應當，該預付租金在性質上屬于共益債務，區別于普通債權，享有優先受償權，破產清算企業應當隨時清償。
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